MIAMI — El mercado inmobiliario del condado Miami-Dade registró su mejor mes de ventas del año en septiembre de 2025, ya que las ventas totales de viviendas, viviendas unifamiliares y condominios aumentaron año tras año, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS).

Las ventas totales de viviendas en Miami (+5%), las transacciones de viviendas unifamiliares (+7%), las ventas de condominios (+2%), el volumen total en dólares (+11%) y las transacciones totales de $1 millón y más (+20%) aumentaron año tras año.

“Hay mucha demanda acumulada de bienes raíces en Miami y la disminución de las tasas hipotecarias está convenciendo a más compradores a salir de la banca”, dijo Eddie Blanco, presidente de la Junta Directiva de Miami. “Las nuevas propiedades en venta de condominios han disminuido durante cinco meses consecutivos y las propiedades en venta activas no están creciendo tan rápido como a principios de año. Sabemos que la menor oferta presiona al alza los precios. Los datos a largo plazo siguen reflejando el atractivo duradero del sur de Florida y su sólida trayectoria de valor”.

Varias clasificaciones nuevas que reflejan los sólidos fundamentos del mercado inmobiliario de Miami:

• Miami ocupa el primer puesto en EE. UU. en ventas al contado en el primer semestre de 2025, según Realtor.com. El 43 % de las transacciones inmobiliarias en Miami se realizan al contado. Un mercado con altos niveles de pago al contado se fortalece frente a las recesiones y es más inmune al aumento de las tasas hipotecarias.

• Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach ocupa el puesto número 3 en EE. UU. en crecimiento de empleos calificados según el Cuadro de Mando de Atracción de Talentos de Lightcast para 2025

• Miami ocupa el puesto número 26 como centro financiero más importante del mundo según el Índice Global de Centros Financieros

Aumentan las ventas totales en Miami y las transacciones de más de un millón de dólares, lo que subraya la migración de la riqueza.

Las ventas totales de Miami-Dade aumentaron un 4,6% año tras año en septiembre de 2025, de 1.692 a 1.769.

El crecimiento fue impulsado en parte por transacciones totales de $1 millón y más, que aumentaron un 19,9% año tras año en septiembre de 2025 de 296 a 355. Los compradores de viviendas adinerados se han sentido alentados por el continuo desempeño alcista de Wall Street, la extensión de los recortes de impuestos federales y el panorama fiscal favorable de Florida.

El sur de Florida se encamina a registrar la segunda mayor cantidad de ventas de viviendas de $10 millones o más en un año calendario. Al ritmo actual, se proyecta que el sur de Florida tendrá 426 ventas de ultralujo para finales de año. Esta cifra estaría justo por debajo del récord de 444 establecido durante el auge de compra de viviendas durante la pandemia en 2021.

El total de ventas no incluye las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida, ya que en su mayoría no se reportan en el MLS. Sin embargo, Miami lideró la iniciativa al publicar un informe inédito.

Los compradores internacionales adquirieron el 49% de las ventas de viviendas nuevas en construcción, preconstrucción y conversión de condominios en el sur de Florida durante un período de 18 meses que finaliza en junio de 2025, según el primer Informe Global de Ventas de Nueva Construcción de MIAMI REALTORS® . Los datos se recopilaron de 9115 unidades en 37 proyectos de condominios de nueva construcción en el área de mercado de Miami. MIAMI colaboró ​​con Cervera Real Estate, ISG World, PMG, SERHANT, New Development y ONE Sotheby's International Realty para la elaboración del informe.

Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 6,92% interanual en septiembre de 2025, de 809 a 865.

Disminuyen las ventas de condominios asequibles en Miami-Dade y condominios de $1 millón o más

Las transacciones de condominios existentes en Miami aumentaron un 2,38% en septiembre de 2025, de 883 a 904.

Los condominios asequibles (propiedades con precios de $250,000 o menos) aumentaron un 30,3 % interanual en septiembre de 2025, de 122 a 159.

Las ventas de condominios de $1 millón y más aumentaron un 12,71 % en septiembre de 2025, de 118 a 133.

La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para muchos edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2,397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 cuentan con la aprobación de préstamos de la FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.

Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 110% en los últimos 10 años

Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 110% desde septiembre de 2015 hasta septiembre de 2025, de $200,500 a $420,000.

El precio medio de los condominios existentes en Miami se mantuvo estable interanualmente en $420,000 en septiembre de 2025. El precio medio de los condominios en Miami se ha mantenido estable o ha aumentado en 162 de los últimos 172 meses, un período que abarca más de 14 años.

El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 1,8 % interanual en septiembre de 2025, de $653.400 a $665.000. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado en 165 de los últimos 166 meses (más de 13 años).

Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 150% desde septiembre de 2015 hasta septiembre de 2025, de $285,000 a $665,000.

Miami sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. Por un millón de dólares, los compradores de vivienda pueden adquirir 58 metros cuadrados de propiedades de primera calidad en Miami, según el Informe de Riqueza Knight Frank 2025. Esto es casi cuatro veces más que Mónaco (19 metros cuadrados), casi el doble que Nueva York (34) y Londres (34), y más que París, Sídney, Tokio y otras ciudades.

El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional

El valor neto de la vivienda es crucial para la creación de riqueza, proporciona una red de seguridad financiera, oportunidades de inversión, opciones de refinanciación y más.

Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Según un estudio de MIAMI REALTORS®, las plusvalías inmobiliarias de una vivienda unifamiliar en Miami, comprada en el cuarto trimestre de 2009 y vendida en el cuarto trimestre de 2024, ascienden a $555,900, frente al promedio estadounidense de $306,600 .

Las ganancias de capital sobre un condominio en Miami comprado en el cuarto trimestre de 2009 y vendido en el cuarto trimestre de 2024 son de $342,600 frente al promedio de EE. UU. de $252,000.

En los últimos cinco años, el patrimonio neto promedio de un propietario de vivienda ha aumentado en $140,900, según la NAR. Las investigaciones también muestran una creciente brecha patrimonial entre propietarios e inquilinos: según la última Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, la NAR proyectó en marzo que el patrimonio neto promedio de los propietarios alcanzaría los $430,000 en 2025, frente a los $10,000 de los inquilinos.

La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y enmendada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.

Las tasas hipotecarias están bajando

Las tasas hipotecarias tienden a la baja tras el primer recorte de tasas de la Reserva Federal del año. Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años era del 6,35 % en septiembre de 2025.

“Deberíamos ver este impulso de compra de viviendas en Miami fortaleciéndose en el último trimestre y durante el próximo año a medida que las tasas hipotecarias continúan bajando hacia el 6%, a medida que el mercado de condominios y seguros continúa estabilizándose, y con la demanda impulsada por la migración de trabajadores altamente calificados y el viento demográfico de los Baby Boomers jubilados”, dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton.

El inventario total de viviendas en Miami es un 16,5% inferior al de antes de la pandemia; las nuevas propiedades en venta caen

Los nuevos listados continúan disminuyendo cada mes y los listados activos no están creciendo tan rápido como a principios de año.

El inventario total de Miami-Dade (18,057) es un 16.6% inferior al inventario previo a la pandemia de septiembre de 2019 (21,624)

El total de propiedades en venta activas a finales de septiembre de 2025 aumentó un 20,1 % interanual, de 15 035 a 18 057. Los compradores de vivienda se encuentran en una excelente posición para encontrar la vivienda ideal y negociar un mejor precio.

Las nuevas propiedades en venta en Miami disminuyeron un 9,45%, de 3693 a 3344. Esto demuestra que no hay prisa por publicar y que el aumento de propiedades activas podría disminuir en el futuro.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 20,74% año tras año en septiembre de 2025, de 4.503 listados activos el año pasado a 5.437 el mes pasado.

El inventario de condominios aumentó un 19,83 % interanual en septiembre de 2025, de 10 532 a 12 620 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al de antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (12 620) es un 16,7 % inferior al de septiembre de 2019 (15 142) antes de la pandemia.

El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 6.5 meses, lo que indica un mercado equilibrado. El inventario de condominios existentes es de 14 meses, lo que indica un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas es de 1,55 millones de unidades, según la NAR. Esto representa un aumento del 1,3 % con respecto a agosto y del 14 % con respecto a septiembre de 2024 (1,36 millones). Hay un inventario sin vender equivalente a 4,6 meses, sin cambios desde agosto y superior a los 4,2 meses de septiembre de 2024.

Bienes raíces en Miami: $228 millones en impacto económico local
Cada vez que se vende una casa, esto impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 1,769 viviendas en septiembre de 2025, con un impacto económico local de $228 millones.

El volumen total en dólares de Miami-Dade aumentó un 11,42% año tras año en septiembre de 2025 a $1.6 mil millones.

El volumen de ventas de viviendas unifamiliares aumentó un 7,18 % interanual, alcanzando los 954 millones de dólares. El volumen de ventas de condominios aumentó un 18,07 % interanual, alcanzando los 676 millones de dólares.

Las ventas en dificultades en Miami se mantienen en mínimos históricos, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1,9% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas cortas, en comparación con el 1,1% en septiembre de 2024. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.

Las ventas en corto y los REO representaron el 0,2% y el 1,8%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en septiembre de 2025.

El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es menor que el nacional. A nivel nacional, el promedio de ventas en dificultades es del 2%.

Estadísticas nacionales y estatales

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 21.271 en septiembre de 2025, un aumento del 13,6% año tras año, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7.187, un aumento del 8%.

El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $410,000, incluso con respecto al año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para los condominios y casas adosadas fue de $299,000, un 4.8% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, las ventas totales de viviendas existentes aumentaron un 4,1 % interanual, alcanzando una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,06 millones, según la NAR. El precio medio de las viviendas existentes aumentó a $415,200, un 2,1 % más que el año anterior ($406,700), el 27.º mes consecutivo de aumentos de precios interanuales.

Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95% en septiembre de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 93%.

El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 50 días, frente a los 32 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 89 días, frente a los 71 días del año pasado.

La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 75 días, en comparación con los 51 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 115 días, en comparación con los 93 días anteriores.

Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 35,2% de las ventas cerradas en Miami en septiembre de 2025, en comparación con el 32,6% en septiembre de 2024. Alrededor del 30% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 46,5% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 23,2% de las transacciones de viviendas unifamiliares.

Fuente> Asociación de REALTORS® de MIAMI