MIAMI — El mercado inmobiliario del condado Miami-Dade registró su segundo mes sólido consecutivo en octubre de 2025, ya que las ventas totales de viviendas, viviendas unifamiliares y condominios aumentaron año tras año, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Las ventas totales de viviendas en Miami (+7%), las transacciones de viviendas unifamiliares (+7%), las ventas de condominios (+7%), el volumen total en dólares (+9%), las ventas en efectivo (+17,3%), las transacciones totales de $1 millón y más (+20%) aumentaron año tras año.
“Las caídas del mercado se deben a la deuda, no al efectivo. Miami es la principal área metropolitana de Estados Unidos en ventas al contado”, declaró Eddie Blanco, presidente de la junta directiva de Miami. “Las ventas al contado en Miami volvieron a aumentar interanualmente el mes pasado. Esto protege a nuestro mercado del impacto de las tasas elevadas y demuestra el compromiso de los compradores con los bienes raíces de Miami. Los datos a largo plazo siguen reflejando el atractivo duradero del sur de Florida y su sólida trayectoria de valor”.
Varias clasificaciones que reflejan los sólidos fundamentos del mercado inmobiliario de Miami:
Miami ocupa el primer puesto en EE. UU. en ventas al contado en el primer semestre de 2025, según Realtor.com. El 43 % de las transacciones inmobiliarias en Miami se realizan al contado. Un mercado con altos niveles de pago al contado se fortalece frente a las recesiones y es más inmune al aumento de las tasas hipotecarias.
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach ocupa el tercer lugar en EE. UU. en crecimiento de empleos calificados según el Cuadro de Mando de Atracción de Talentos de Lightcast para 2025
Miami ocupa el puesto número 26 como centro financiero más importante del mundo según el Índice Global de Centros Financieros
Aumentan las ventas totales en Miami y las transacciones de más de un millón de dólares, lo que subraya la migración de la riqueza.
Las ventas totales de Miami-Dade aumentaron un 6,8% año tras año en octubre de 2025, de 1.769 a 1.890.
El crecimiento fue impulsado por transacciones totales de $1 millón y más, que aumentaron un 19,7% año tras año en octubre de 2025 de 309 a 370. Los compradores de viviendas adinerados se han sentido alentados por el continuo desempeño alcista de Wall Street, la extensión de los recortes de impuestos federales y el panorama fiscal favorable de Florida.
El sur de Florida se encamina a registrar la segunda mayor cantidad de ventas de viviendas de $10 millones o más en un año calendario. Al ritmo actual, se proyecta que el sur de Florida tendrá 426 ventas de ultralujo para finales de año. Esta cifra estaría justo por debajo del récord de 444 establecido durante el auge de compra de viviendas durante la pandemia en 2021.
El total de ventas no incluye las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida, ya que en su mayoría no se reportan en el MLS. Sin embargo, Miami lideró la iniciativa al publicar dos informes de obra nueva.
Los compradores internacionales adquirieron el 49 % de las ventas de nuevas construcciones, preconstrucciones y conversiones de condominios en el sur de Florida durante un período de 18 meses que finalizó en julio de 2025, según el primer Informe de ventas globales de nuevas construcciones de MIAMI REALTORS® en colaboración con líderes de la industria.
Nuestro segundo Informe de Ventas Globales de Construcción Nueva, publicado en noviembre de 2025, mostró un aumento en las ventas globales y los compradores de 73 países, según el Informe de Ventas Globales de noviembre de 2025 de MIAMI REALTORS® en colaboración con líderes de la industria.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 6,87% interanual en octubre de 2025, de 830 a 887.
Ventas de condominios en Miami-Dade, condominios asequibles y condominios de $1 millón y más aumentan
Las ventas de condominios existentes en Miami aumentaron un 6,82% año tras año en octubre de 2025, de 939 a 1.003.
Los condominios asequibles (propiedades con precios entre $150,000 y $199,000) aumentaron un 78,79 % interanual en octubre de 2025, de 33 a 59.
Las ventas de condominios de $1 millón y más aumentaron un 7,63 % en octubre de 2025, de 118 a 127.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para muchos edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2,397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 cuentan con la aprobación de préstamos de la FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 100% en los últimos 10 años
Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 100% desde octubre de 2015 hasta octubre de 2025, de $200,000 a $400,000.
El precio medio de los condominios existentes en Miami disminuyó un 3,61 % interanual en octubre de 2025, de $415,000 a $400,000. El precio medio de los condominios en Miami se ha mantenido estable o ha aumentado en 162 de los últimos 173 meses, un período que abarca más de 14 años.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 1,68 % interanual en octubre de 2025, de $670.750 a $682.000. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado en 166 de los últimos 167 meses (más de 13 años).
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 157,4% desde octubre de 2015 hasta octubre de 2025, de $265.000 a $682.000.
Miami sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. Por un millón de dólares, los compradores de vivienda pueden adquirir 58 metros cuadrados de propiedades de primera calidad en Miami, según el Informe de Riqueza Knight Frank 2025. Esto es casi cuatro veces más que Mónaco (19 metros cuadrados), casi el doble que Nueva York (34) y Londres (34), y más que París, Sídney, Tokio y otras ciudades.
El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
El valor neto de la vivienda es crucial para la creación de riqueza, proporciona una red de seguridad financiera, oportunidades de inversión, opciones de refinanciación y más.
Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Según un estudio de MIAMI REALTORS®, las plusvalías inmobiliarias de una vivienda unifamiliar en Miami, comprada en el cuarto trimestre de 2009 y vendida en el cuarto trimestre de 2024, ascienden a $555,900, frente al promedio estadounidense de $306,600 .
Las ganancias de capital sobre un condominio en Miami comprado en el cuarto trimestre de 2009 y vendido en el cuarto trimestre de 2024 son de $342,600 frente al promedio de EE. UU. de $252,000.
En los últimos cinco años, el patrimonio neto promedio de un propietario de vivienda ha aumentado en $140,900, según la NAR. Las investigaciones también muestran una creciente brecha patrimonial entre propietarios e inquilinos: según la última Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, la NAR proyectó en marzo que el patrimonio neto promedio de los propietarios alcanzaría los $430,000 en 2025, frente a los $10,000 de los inquilinos.
La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y enmendada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.
Las tasas hipotecarias están bajando
Las tasas hipotecarias, que superaban el 7% a principios de año, muestran una tendencia a la baja tras el primer recorte de tasas de la Reserva Federal del año. Según Freddie Mac, la hipoteca a tipo fijo a 30 años era del 6,25% en octubre de 2025.
“El buen cierre de este año prepara el mercado para un crecimiento anual en 2026, respaldado por varios factores favorables: tasas hipotecarias más bajas, estabilización sostenida del mercado de condominios y un aumento esperado en la migración de fuera del estado, particularmente de Nueva York y California”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®.
El inventario total de Miami está un 17% por debajo del precio prepandemia; las nuevas propiedades en venta caen
Los listados nuevos tienden a disminuir y los listados activos no están creciendo tan rápido como a principios de año.
El inventario total de Miami-Dade (18,158) es un 17% inferior al inventario previo a la pandemia de octubre de 2019 (21,887)
El total de propiedades en venta activas a finales de octubre de 2025 aumentó un 16,4 % interanual, de 15 606 a 18 158. Los compradores de vivienda se encuentran en una excelente posición para encontrar la casa ideal y negociar un mejor precio.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 17,98% año tras año en octubre de 2025, de 4.660 listados activos el año pasado a 5.498 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 15,66 % interanual en octubre de 2025, de 10 946 a 12 660 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al de antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (12 660) es un 17,2 % inferior al de octubre de 2019 (15 295) antes de la pandemia.
El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 6,5 meses, lo que indica un mercado equilibrado. El inventario de condominios existentes es de 13,9 meses, lo que indica un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas es de 1,52 millones de unidades, según la NAR. Esto representa una disminución del 0,7 % con respecto a septiembre y un aumento del 10,9 % con respecto a octubre de 2024 (1,37 millones). Hay una oferta de inventario sin vender de 4,4 meses, una disminución con respecto a los 4,5 meses de septiembre y un aumento con respecto a los 4,1 meses de octubre de 2024.
Bienes raíces en Miami: $243 millones en impacto económico local
Cada vez que se vende una casa, esto impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 1,890 viviendas en octubre de 2025, con un impacto económico local de $243 millones.
El volumen total en dólares de Miami-Dade aumentó un 9,15% año tras año en octubre de 2025 a $1.8 mil millones.
El volumen de ventas de viviendas unifamiliares aumentó un 13,99 % interanual, alcanzando los 1200 millones de dólares. El volumen de ventas de condominios aumentó un 1,27 % interanual, alcanzando los 654 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami se mantienen en mínimos históricos, lo que refleja un mercado saludable.
Solo el 2,5% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluyendo propiedades REO (propiedades bancarias) y ventas a corto plazo. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y los REO representaron el 0,3% y el 2,2%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en octubre de 2025.
A nivel nacional, las ventas en dificultades han promediado un 2%.
Estadísticas nacionales y estatales
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 21.191 en octubre de 2025, un aumento del 13,8% año tras año, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7.223, un aumento del 11,1%.
El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $411,105, incluso con respecto al año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para los condominios y casas adosadas fue de $300,000, un 4.8% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, las ventas totales de viviendas existentes aumentaron un 1,2 % interanual, alcanzando una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,10 millones, según la NAR. El precio medio de las viviendas existentes aumentó a $415.200, un 2,1 % más que el año anterior ($406.800), el 28.º mes consecutivo de aumentos de precios interanuales.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 94% en octubre de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 93%.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 50 días, frente a los 33 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 89 días, frente a los 74 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 72 días, en comparación con los 51 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 110 días, en comparación con los 89 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 38,8% de las ventas cerradas en Miami en octubre de 2025, en comparación con el 35,3% en octubre de 2024. Alrededor del 29% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 50,8% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 25,3% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de REALTORS® de MIAMI
