Para decidir si vale la pena comprar una propiedad de alquiler, el inversionista debe proyectar su retorno de inversión, que incorpora dos variables principales: Flujo efectivo y Apreciación
Retorno de la inversión antes de impuestos de la porción de capital
Su flujo de efectivo antes de impuestos (BFCF por sus siglas en ingles) se calcula restando los ingresos totales de alquiler de la propiedad menos los gastos totales. Luego se divide ese resultado entre la cantidad de capital invertido obteniendo el retorno del efectivo en efectivo o Cash on Cash El retorno de la inversión antes de impuestos es una buena medida del rendimiento financiero en términos de cómo genera flujo de caja, pero no incluye apreciación. Para calcular el rendimiento completo, debe agregar la apreciación.
Rendimiento total de la inversión
El rendimiento total de la inversión (TROI por sus siglas en ingles) ofrece una medida completa del rendimiento financiero de una propiedad. Porque tiene en cuenta la amortización y la apreciación generada en el tiempo.
Total ROI = (BTCF + Ingresos por ventas netas – Inversión inicial en efectivo) / Inversión inicial en efectivo
Para calcular el rendimiento total de la inversión, el BTCF debe proyectarse para cada año de la propiedad esperada, así como el producto de las ventas netas de la venta de la propiedad.
Proyección de muestra
Supongamos, por ejemplo, que compramos una propiedad de $ 150,000 con $ 30,000 en efectivo y obtengo un préstamo por el resto, y que planeamos venderlo en cinco años con una tasa de apreciación anual promedio del 4% por año y un flujo de caja de $ 3,000 por año. Después de cinco años, nuestra propiedad de $ 150,000 valdría $ 182,498, y nuestro saldo hipotecario sería de $ 111,665. Supongamos también que nuestros gastos de venta suman el 5% del precio de venta, o $ 9,125.
El retorno de inversión en este caso será 10% ($3,000 / $30,000).
Utilizando las cifras anteriores, los ingresos por ventas netas de la venta de la propiedad en el año cinco serían de $ 61,708 ($ 182,498 - $ 111,665 - $ 9,125). Además, consideremos que el flujo de efectivo antes de impuestos después de cinco años sumaría $ 15,000 ($ 3,000 x 5), suponiendo que no haya un incremento anual en los alquileres. Ahora nuestra fórmula de TROI se vería así:
Rendimiento total de la inversión TROI = ($ 15,000 + $ 61,708 - $ 30,000) / $ 30,000 = 156%.Si dividimos eso por los 5 años sería 31.2% anual.
Al proyectar los flujos de efectivo futuros y la apreciación de una propiedad, usted puede calcular las ganancias potenciales en su efectivo inicial invertido (pago inicial). Por supuesto, hay otras métricas que ayudan a calcular los retornos de las inversiones inmobiliarias, pero estas son las principales que se deben conocer al comenzar su viaje como inversionista de bienes raíces.
