MIAMI – La contea di Miami-Dade ha registrato il suo secondo miglior mese di settembre per volume in dollari di abitazioni unifamiliari nella storia, mentre il mercato immobiliare del sud della Florida continua a dimostrare la sua capacità di ripresa nonostante i tassi ipotecari più alti degli ultimi due decenni, secondo le statistiche di settembre 2023 pubblicate dalla Miami Association of Realtors (MIAMI) e dal sistema Multiple Listing Service (MLS).
Trainato da un aumento su base annua del 30,8% delle transazioni da 1 milione di dollari o più, il volume in dollari delle abitazioni unifamiliari di Miami ha raggiunto i 983,2 milioni di dollari nel settembre 2023. Si tratta di un aumento su base annua del 29,4% e di un ulteriore 1% rispetto al volume totale in dollari delle abitazioni unifamiliari del settembre 2020, quando i tassi ipotecari hanno toccato minimi storici vicini al 3%. Il settembre 2023 è secondo solo al totale di Miami del settembre 2021 per volume in dollari delle abitazioni unifamiliari (1,2 miliardi di dollari).
“Tra lo stile di vita e la bellezza, il mercato delle abitazioni unifamiliari di lusso di Miami non assomiglia a nessun altro negli Stati Uniti”, ha dichiarato la presidente del consiglio di amministrazione di MIAMI, Inés Hegedus García. “Gli acquirenti globali e nazionali sanno che Miami è ancora sottovalutata rispetto ad altre città globali come New York. Gli acquirenti in contanti si sentono meno scoraggiati dagli alti tassi ipotecari, ed è importante sottolineare l'aumento a due cifre degli acquirenti in contanti di abitazioni unifamiliari a Miami il mese scorso”.
Le vendite di abitazioni unifamiliari a Miami aumentano per la prima volta da gennaio 2022
Le vendite di case unifamiliari a Miami sono aumentate del 2,9% su base annua, da 869 nel settembre 2022 a 894 nel settembre 2023. È la prima volta dal gennaio 2022 che le vendite di case unifamiliari a Miami crescono su base annua.
Le vendite di condomini esistenti a Miami sono diminuite del 16,7% su base annua, da 1.309 nel settembre 2022 a 1.090 nel settembre 2023. Il mercato dei condomini è stato colpito più duramente dalla scarsità di offerta nelle fasce di prezzo chiave e dall'aumento dei tassi ipotecari, ai massimi da 23 anni.
Le vendite totali nell'area di Miami-Dade sono diminuite dell'8,9% nel settembre 2023, da 2.178 a 1.984. Le statistiche non includono il solido mercato e il volume delle nuove costruzioni degli sviluppatori del sud della Florida.
"Il mercato immobiliare continua ad adattarsi all'aumento dei tassi ipotecari e sta vivendo una crescita biforcata", ha dichiarato il capo economista di MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. "Le abitazioni sopra i 600.000 dollari stanno crescendo, spinte da acquirenti ricchi di contanti e di capitale, mentre le vendite di abitazioni a prezzo più basso, generalmente finanziate con mutui, si stanno riducendo. Le persone che si trasferiscono da altri stati, principalmente da New York, California o New Jersey, continuano a trasferirsi nel sud-est della Florida in numeri superiori al livello pre-pandemia".
Il totale dei nuovi annunci a Miami cresce per la prima volta da agosto 2021
Il mercato di Miami, caratterizzato da alta domanda e bassa offerta, ha ricevuto buone notizie a settembre, poiché i nuovi annunci sono aumentati su base annua per la prima volta da agosto 2021.
Miami ha registrato 3.295 nuovi annunci nel settembre 2023, con un aumento del 2,7% rispetto a 3.209. Il mercato di Miami-Dade resta un mercato favorevole ai venditori, ma la nuova offerta di immobili in vendita darà agli acquirenti più opzioni.
Il mercato delle case unifamiliari di Miami ha registrato 1.367 nuovi annunci nel settembre 2023, con un aumento dell'1,2% rispetto a 1.351. I condomini a Miami hanno registrato 1.928 nuovi annunci, con un aumento del 3,8% rispetto a 1.858.
Il sud della Florida registra un aumento delle visite per il quinto mese consecutivo
Le visite agli immobili nel sud della Florida sono aumentate per il quinto mese consecutivo, con una crescita del 2,6% su base annua, da 188.887 nel settembre 2022 a 193.711 nel settembre 2023. Le visite agli immobili sono un indicatore anticipato delle vendite di case.
I tassi dei mutui sono ai livelli più alti degli ultimi 23 anni. Secondo Freddie Mac, il mutuo a tasso fisso a 30 anni si è attestato in media al 7,57% al 12 ottobre. È più del 7,49% della settimana precedente e del 6,92% di un anno fa.
L'inventario di Miami-Dade resta inferiore del 53,7% rispetto al periodo precedente alla pandemia
La media storica mensile dell'inventario esistente di Miami-Dade è di 20.302 unità, mentre l'inventario attuale è di 9.467. L'inventario totale è diminuito del 53,7% rispetto al periodo precedente alla pandemia (settembre 2019), passando da 21.586 a 10.003 unità.
Alla fine di settembre, il totale degli annunci attivi è diminuito del 2,9% su base annua, da 10.311 a 10.003.
L'inventario di abitazioni unifamiliari è diminuito del 15,2% su base annua nel settembre 2023, da 3.912 annunci attivi dell'anno scorso a 3.318 il mese scorso. L'inventario di condomini è aumentato del 4,5% su base annua, da 6.399 a 6.685 annunci nello stesso periodo del 2022.
La scorta mensile di inventario per le abitazioni unifamiliari è di 3,8 mesi, il che indica un mercato favorevole ai venditori. L'inventario di condomini esistenti è di 5,8 mesi, indicando anch'esso un mercato favorevole ai venditori. Un mercato equilibrato tra acquirenti e venditori presenta una scorta compresa tra sei e nove mesi.
A livello nazionale, l'inventario totale di abitazioni registrato a fine settembre è stato di 1,13 milioni di unità, il 2,7% in più rispetto ad agosto ma l'8,1% in meno rispetto a un anno fa (1,23 milioni). L'inventario invenduto presenta un'offerta di 3,4 mesi al ritmo di vendite attuale, contro i 3,3 mesi di agosto e i 3,2 mesi di settembre 2022.
Miami si avvicina a 12 anni consecutivi di apprezzamento dei prezzi delle abitazioni
I prezzi medi delle case unifamiliari nella contea di Miami-Dade sono aumentati del 5,6% su base annua a settembre 2023, passando da $568.000 a $600.000. I prezzi medi delle case unifamiliari a Miami sono aumentati per 142 mesi consecutivi (11,8 anni), la serie più lunga mai registrata. I prezzi medi dei condomini esistenti sono aumentati del 5,1% su base annua, da $395.000 a $415.000. I prezzi medi dei condomini sono rimasti stabili o sono aumentati in 142 degli ultimi 148 mesi.
Miami si colloca al quarto posto negli Stati Uniti per apprezzamento annuo dei prezzi delle abitazioni, secondo l'ultimo indice CoreLogic S&P Case-Shiller degli Stati Uniti.
L'incredibile migrazione di ricchezza nel sud della Florida
I prezzi delle abitazioni locali sono aumentati insieme alla migrazione di ricchezza nel sud della Florida. Nel 2021 l'immigrazione ha aumentato il reddito delle famiglie del sud della Florida di $16 miliardi, secondo l'analisi di MIAMI REALTORS® sui dati di migrazione 2020-2021 pubblicati dall'Internal Revenue Service.
Le nuove famiglie trasferitesi a Miami-Dade nel 2021 hanno avuto un reddito lordo rettificato medio di $229.300. Le nuove famiglie trasferitesi nella contea di Broward hanno avuto un reddito lordo rettificato medio di $102.600. Le nuove famiglie trasferitesi nella contea di Palm Beach hanno avuto un reddito lordo rettificato medio di $242.200.
Il settore immobiliare di Miami registra un impatto economico locale di $242 milioni a settembre 2023Ogni volta che una casa viene venduta, l'economia ne risente: entrate generate dal settore immobiliare (commissioni, onorari e spese di trasloco), spese legate all'acquisto dell'abitazione (arredamento e ristrutturazione), effetto moltiplicatore delle spese legate alla casa (le entrate derivanti dalla vendita di un'abitazione vengono rimesse in circolo nell'economia) e nuove costruzioni (le vendite aggiuntive di abitazioni stimolano una maggiore produzione edilizia).
L'impatto economico totale della vendita di una casa tipica in Florida è di $122.000, secondo la NAR. Miami-Dade ha venduto 1.984 abitazioni nel settembre 2023, con un impatto economico locale di $242 milioni.
Il volume complessivo in dollari di Miami ha raggiunto $1.670 milioni nel settembre 2023. Il volume in dollari delle abitazioni unifamiliari è aumentato del 29,4% su base annua, arrivando a $983 milioni. Il volume in dollari dei condomini è diminuito del 17,79% su base annua, scendendo a 684 milioni di dollari.
Le vendite in difficoltà a Miami restano basse, a conferma di un mercato sanoSolo l'1,2% di tutte le vendite residenziali concluse a Miami il mese scorso era in difficoltà, incluse le REO (proprietà di proprietà bancaria) e le vendite short sale, meno dell'1,3% nel settembre 2022. Nel 2009, le vendite in difficoltà rappresentavano il 70% delle vendite a Miami.
Le vendite short sale e le REO hanno rappresentato rispettivamente lo 0,4% e lo 0,9% su base annua del totale delle vendite a Miami nel settembre 2023.
La percentuale di vendite in difficoltà a Miami è in linea con il dato nazionale. A livello nazionale, le vendite in difficoltà hanno rappresentato l'1% delle vendite nel settembre 2023, praticamente invariate rispetto al mese precedente e all'anno precedente.
L'apprezzamento del prezzo medio a Miami supera quello del paese e dello stato
In Florida, le vendite concluse di abitazioni unifamiliari in tutto lo stato hanno totalizzato 21.335 nel settembre 2023, con un aumento annuo del 6,1%, mentre le vendite di condomini e villette a schiera esistenti hanno totalizzato 8.387, con un calo dello 0,2%. Le vendite concluse possono avvenire tra 30 e 90 giorni o più dopo la stipula dei contratti di vendita.
A livello nazionale, il totale delle compravendite di abitazioni esistenti è diminuito del 2,0% rispetto ad agosto, con un tasso annuo destagionalizzato di 3,96 milioni a settembre. Su base annua, le vendite sono calate del 15,4% (rispetto a 4,68 milioni nel settembre 2022).
Il prezzo medio di vendita a livello statale per le abitazioni unifamiliari esistenti è stato di $409.243, con un incremento dell'1,3% rispetto all'anno precedente, secondo i dati del Dipartimento di Ricerca dei Realtori della Florida in collaborazione con i consigli e le associazioni immobiliari locali. Il prezzo medio statale del mese scorso per condomini e case a schiera è stato di $324.990, con un incremento del 5,8% rispetto all'anno precedente. La mediana è il valore centrale: metà delle case è stata venduta a un prezzo più alto, l'altra metà a un prezzo più basso.
A livello nazionale, il prezzo medio delle abitazioni esistenti per tutte le tipologie abitative a settembre è stato di $394.300, con un aumento del 2,8% rispetto a settembre 2022 ($383.500). Tutte e quattro le regioni degli Stati Uniti hanno registrato aumenti di prezzo.
Miami Real Estate si avvicina al prezzo di listinoLa percentuale media del prezzo di listino originale ottenuto per le abitazioni unifamiliari è stata del 98% a settembre 2023. La percentuale media del prezzo di listino originale ottenuto per i condomini esistenti è stata del 96,6%.
La mediana dei giorni intercorsi tra la data di quotazione e la data del contratto per le vendite di abitazioni unifamiliari a Miami è stata di 21 giorni, rispetto ai 24 giorni dell'anno scorso. Il tempo medio di vendita delle abitazioni unifamiliari è stato di 64 giorni, rispetto ai 68 giorni dell'anno scorso.
La mediana dei giorni intercorsi tra la data di quotazione e la data del contratto per i condomini è stata di 30 giorni, rispetto a 28 giorni. La mediana dei giorni di vendita dei condomini è stata di 72 giorni, rispetto a 71 giorni.
Vendite in contanti a Miami superiori del 42,1% alla media nazionaleLe vendite in contanti hanno rappresentato il 41,2% delle vendite concluse a Miami a settembre 2023, rispetto al 39,5% di settembre 2022. Circa il 29% delle vendite di abitazioni negli Stati Uniti avviene in contanti, secondo le ultime statistiche della NAR.
Gli acquirenti in contanti non si lasciano scoraggiare dall'aumento dei tassi. L'elevata quota di acquirenti in contanti riflette la posizione di primo piano di Miami come mercato immobiliare statunitense per eccellenza tra gli acquirenti stranieri, che tendono a pagare in contanti, nonché di alcuni provenienti da mercati statunitensi più costosi che possono acquistare di più con i proventi della vendita di immobili.
Le vendite in contanti hanno rappresentato il 52,5% di tutte le vendite di condomini esistenti a Miami e il 27,4% delle transazioni di abitazioni unifamiliari.
Fonte: Agenti Immobiliari di MIAMI®
