MIAMI — Vânzările de apartamente existente de 1 milion de dolari sau mai mult în comitatul Miami-Dade au crescut an de an în octombrie 2024, în timp ce vânzările de case unifamiliale sunt pe cale să depășească totalul anului trecut, potrivit statisticilor publicate de Asociația Agenților Imobiliari din MIAMI (MIAMI) și de Serviciul de Listare Multiplă din Sud-Estul Floridei al MIAMI (SEFMLS).
Tranzacțiile cu apartamente din Miami de 1 milion de dolari sau mai mult au crescut cu 3,5% an de an în octombrie 2024, în timp ce apartamentele cu prețuri sub 150.000 de dolari au crescut cu 36,4% an de an. Tranzacțiile cu case unifamiliale din Miami au crescut cu 1,2% de la începutul anului, în primele 10 luni, comparativ cu 2023.
„Piața imobiliară din Miami are multe indicatoare care prevestesc vânzări viitoare de locuințe”, a spus Gus Fonte, președintele consiliului de administrație din Miami. „Miami are mai mult stoc și mai multe opțiuni pentru cumpărători comparativ cu anul trecut, se preconizează că ratele ipotecare vor scădea în cele din urmă după prima reducere a dobânzii de către Rezerva Federală, migrația către Miami conduce la nivel național, piața muncii din Miami depășește media națională și altele”.
Prețurile de vânzare ale apartamentelor din Miami-Dade s-au apreciat cu 124% în ultimii 10 ani
Prețurile medii ale apartamentelor în condominiu existente au crescut cu 2,5% an la an în octombrie 2024, de la 405.000 $ la 415.000 $. Prețurile medii ale apartamentelor în condominiu s-au menținut stabile sau au crescut în 154 din ultimele 161 de luni, o perioadă de 13,4 ani.
Prețurile apartamentelor în condominiu din Miami au crescut cu 124,3% din octombrie 2014 până în octombrie 2024, de la 185.000 $ la 415.000 $.
Prețurile medii de vânzare ale caselor unifamiliale din comitatul Miami-Dade au crescut cu 8,5% an la an în octombrie 2024, de la 618.217 $ la 670.750 $. Prețurile medii ale caselor unifamiliale din Miami au crescut timp de 155 de luni consecutive (12,9 ani), cea mai lungă serie înregistrată.
Prețurile caselor unifamiliale din Miami au crescut cu 179,5% din octombrie 2014 până în octombrie 2024, de la 240.000 $ la 670.750 $.
Miami revine pe primul loc la nivel național în ceea ce privește creșterea prețurilor locuințelor în noiembrie 2024
Miami rămâne pe locul 1 în Statele Unite în ceea ce privește creșterea prețurilor locuințelor, potrivit raportului Core Logic US Home Price Insights din noiembrie 2024
Câștigurile de valoare a locuințelor din Miami sunt aproape duble față de media națională. Câștigurile de valoare pentru o casă unifamilială cumpărată în primul trimestru al anului 2009 și vândută în primul trimestru al anului 2024 sunt: în comitatul Miami-Dade, 533.955 $, comparativ cu media SUA de 287.111 $, conform analizei MIAMI REALTORS®, presupunând un avans de 10%
Legea Live Local din Florida, adoptată în 2023 și modificată în mai 2024, încurajează dezvoltatorii să construiască mai multe locuințe accesibile. Legea Live Local le acordă dezvoltatorilor cea mai mare densitate permisă într-o zonă locală dacă alocă 40% din unități locuințelor accesibile. Legea de stat definește o unitate accesibilă ca fiind una al cărei cost este egal sau sub 120% din venitul mediu al zonei.
În ciuda creșterii prețurilor, Miami rămâne un oraș valoros în comparație cu alte orașe din lume. În Miami, 1 milion de dolari îți permite să cumperi cel puțin 60 de metri pătrați de proprietăți de calitate superioară, potrivit Raportului privind bogăția Knight Frank din 2024. Această cifră este mult mai mare decât în alte orașe din lume: Sydney (Australia), Shanghai (42 de dolari), Paris (40), Los Angeles (38), New York (34), Geneva (34), Londra (33), Singapore (32), Hong Kong (22) și Monaco (16).
Tranzacțiile cu case unifamiliale din Miami sunt pe cale să depășească totalul anului trecut
Casele unifamiliale din comitatul Miami-Dade sunt înaintea ritmului tranzacțiilor din anul trecut, având 9.193 de tranzacții în primele 10 luni ale acestui an, față de 9.080 în aceeași perioadă a anului trecut, o creștere de 1,24%.
Casele unifamiliale din Miami-Dade au înregistrat creșteri ale vânzărilor față de anul precedent în șase dintre primele 10 luni ale anului.
Vânzările de case unifamiliale din Miami au scăzut cu 4,7% față de anul precedent, de la 871 la 830. Vânzările totale din Miami-Dade au scăzut cu 10,2% față de anul precedent, de la 1.971 la 1.769. Scăderea se datorează unei creșteri recente de 1% care a împins ratele ipotecare peste 7%, incertitudinii alegerilor prezidențiale, lipsei de stoc la nivelurile de preț cheie și altor factori.
Vânzările de apartamente din Miami de peste un milion de dolari cresc de la an la an
Tranzacțiile cu apartamente din Miami-Dade de 1 milion de dolari sau mai mult au crescut cu 3,5% față de anul precedent în octombrie 2024, de la 114 la 118. Apartamentele din Miami cu prețuri sub 150.000 de dolari au crescut cu 36,4% față de anul precedent în octombrie 2024, de la 22 la 30.
Vânzările totale de apartamente existente din Miami, care urmează aceeași tendință ca cele din stat și din țară, au scăzut cu 14,6% față de anul precedent în octombrie 2024, de la 1.100 la 939. Scăderile anuale ale vânzărilor totale de apartamente din Miami-Dade din ianuarie până în septembrie 2024 (10,4%) sunt aproximativ egale cu scăderile vânzărilor de apartamente din stat (10%) și din țară (9,9%), conform datelor anuale.
Vânzările de apartamente, care au crescut cu 4,5% în aprilie 2024, continuă să înregistreze o cerere ridicată și reprezintă o sursă importantă de numerar pentru proprietățile de 1 milion de dolari sau mai mult.
Statisticile ar fi mult mai solide dacă ar include piața solidă a construcțiilor noi ale dezvoltatorilor din sudul Floridei și volumul acesteia. Scăderea se datorează lipsei de finanțare și a stocului de apartamente în intervalele de preț-cheie.
Lipsa împrumuturilor de la Administrația Federală pentru Locuințe pentru un număr mare de clădiri existente cu apartamente din Miami împiedică o consolidare și mai puternică a pieței. Din cele 2.374 de clădiri cu apartamente din comitatele Miami-Dade, Broward și Palm Beach, doar 23 sunt aprobate pentru împrumuturi FHA, potrivit statisticilor Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al Statelor Unite.
Doar 0,9% dintre clădirile cu apartamente din sudul Floridei sunt aprobate pentru împrumuturi FHA.
Ratele ipotecare rămân ridicate, în ciuda reducerii Rezervei Federale
Ratele ipotecare au crescut de la reducerea ratelor de către Rezerva Federală, prima în patru ani, din septembrie. Săptămâna aceasta, ratele se situau la 7,08%.
„Cu ratele ipotecare care rămân ridicate, cumpărătorii cu venituri mari continuă să susțină creșterea pieței din sud-estul Floridei, cu o creștere fenomenală a ponderii caselor de un milion de dolari de la pandemie”, a declarat Gay Cororaton, economist-șef al MIAMI REALTORS®. „Totuși, creșterea puternică a ocupării forței de muncă din zonă și prezența marcată a cumpărătorilor cu venituri mari au continuat să susțină prețurile. Pe măsură ce ne apropiem de 2025, mă aștept acum ca ratele ipotecare să se situeze în jurul valorii de 6% în 2025, având în vedere așteptările tot mai mari de inflație, dar prezența cumpărătorilor mai bogați ar trebui să facă acest indicator mai rezistent la rate ipotecare mai mari”.
Potrivit Freddie Mac, ipoteca cu dobândă fixă pe 30 de ani a fost în medie de 6,78% la 14 noiembrie. Este mai mică decât 6,79% cu o săptămână în urmă și decât 7,44% cu un an în urmă.
Proprietățile de vânzare din Miami se află cu 28,4% sub nivelul vânzărilor de dinainte de pandemie
Inventarul total rămâne cu 23,1% sub media istorică a Miami-ului. Media istorică anuală a inventarului existent în Miami-Dade este de 20.302, iar inventarul actual este de 15.606.
Numărul total al anunțurilor active la sfârșitul lunii septembrie a crescut cu 44,4% față de anul precedent, de la 10.805 la 15.606.
Inventarul de case unifamiliale a crescut cu 31,3% în octombrie 2024 față de același lună a anului trecut, de la 3.550 de anunțuri active la 4.660 luna trecută.
Inventarul de apartamente în condominiu a crescut cu 50,9% față de anul precedent, de la 7.255 la 10.946 de proprietăți de vânzare în aceeași perioadă din 2023, dar totalul rămâne semnificativ sub nivelul de dinainte de pandemie. Inventarul actual de condominii din Miami (10.946) este cu 28,4% mai mic decât inventarul de dinainte de pandemie din octombrie 2019 (15.295).
Inventarul de case unifamiliale are o ofertă de 5,2 luni, ceea ce indică un piață a cumpărătorilor. Inventarul existent de condominii este de 10,6 luni, ceea ce indică, de asemenea, o piață a vânzătorilor. Un piață echilibrată între cumpărători și vânzători oferă o ofertă de șase până la nouă luni.
La nivel național, inventarul total de locuințe înregistrat la sfârșitul lunii octombrie a fost de 1,37 milioane de unități, cu 0,7% mai mult decât în septembrie și cu 19,1% mai mult decât acum un an (1,15 milioane). Inventarul nevândut reprezintă o ofertă de 4,2 luni la ritmul actual al vânzărilor, sub cele 4,3 luni din septembrie, dar peste cele 3,6 luni din octombrie 2023.
Migrația a adăugat 10 miliarde de dolari la veniturile gospodăriilor din sudul Floridei
Migrația a stimulat venitul familial agregat din sud-estul Floridei cu cel puțin 10 miliarde de dolari în 2022, potrivit ultimelor date disponibile privind migrația de la Serviciul Venituri Interne, în urma unei noi analize a Asociației Agenților Imobiliari din Miami® (MIAMI) .
În comitatul Miami-Dade, venitul brut ajustat mediu al gospodăriilor care s-au mutat în comitat (venitul brut ajustat total al celor care s-au mutat împărțit la numărul declarațiilor fiscale) a fost de 175.600 de dolari, cu 78% mai mare decât venitul mediu al gospodăriilor care au părăsit comitatul (98.800 de dolari) și cu 79% mai mare decât venitul gospodăriilor care locuiau în același comitat (98.100 de dolari).
Miami se află pe primul loc în Statele Unite la creșterea prețurilor pe piața rezidențială de lux, potrivit Raportului privind bogăția 2024 al Knight Frank. Aceeași publicație a clasificat și Miami printre centrele emergente ale bogăției. Miami ocupă, de asemenea, locul 4 în ceea ce privește rata de creștere a numărului de milionari în ultimul deceniu (o creștere de 75%), potrivit raportului Henley & Partners și New World Wealth 2024
Imobiliarele din Miami înregistrează un impact economic local de 217 milioane de dolari în octombrie 2024De fiecare dată când se vinde o casă, aceasta are un impact asupra economiei: venituri generate de industriile imobiliare (comisioane, taxe și cheltuieli de mutare), cheltuieli legate de achiziția casei (mobilier și lucrări de renovare), multiplicatorul cheltuielilor legate de locuințe (veniturile obținute în urma vânzării unei case sunt reinvestite în economie) și construcțiile noi (vânzările suplimentare de case stimulează o producție mai mare de locuințe).
Potrivit NAR, impactul economic total al vânzării unei locuințe tipice din Florida este de 123.000 de dolari. Miami-Dade a vândut 1.769 de locuințe în octombrie 2024, generând un impact economic local de 217 milioane de dolari.
Volumul total în dolari al Miami-ului a ajuns la 1,7 miliarde de dolari în octombrie 2024. Volumul în dolari al caselor unifamiliale a crescut cu 10% față de anul precedent, până la 1 miliard de dolari. Volumul în dolari al apartamentelor în condominiu a scăzut cu 9,91% față de anul precedent, până la 646 de milioane de dolari.
Vânzările forțate din Miami rămân scăzute, ceea ce reflectă o piață sănătoasăDoar 0,9% din toate vânzările rezidențiale finalizate în Miami luna trecută au fost vânzări forțate, inclusiv REO (proprietăți deținute de bănci) și vânzări la licitație, mai puțin decât 1,1% în octombrie 2023. În 2009, vânzările forțate reprezentau 70% din vânzările din Miami.
Vânzările cu lichidare și REO au reprezentat, față de anul precedent, 0,1%, respectiv 0,8% din totalul vânzărilor din Miami în octombrie 2024.
Procentul vânzărilor în dificultate din Miami este mai mic decât cifra națională. La nivel național, vânzările în dificultate au reprezentat 2% din vânzările din octombrie 2024, practic neschimbate față de luna trecută și față de anul precedent.
Vânzările și creșterea prețurilor din Miami depășesc performanța națională și a statului
În Florida, vânzările finalizate de case unifamiliale la nivelul întregului stat au totalizat 18.617 în octombrie 2024, cu 15,6% mai puține decât în aceeași perioadă a anului precedent, iar vânzările de apartamente în condominiu și case înșirate existente au totalizat 6.499, cu 19,9% mai puține. Vânzările finalizate pot avea loc între 30 și 90 de zile după redactarea contractelor de vânzare.
La nivel național, vânzările totale de locuințe existente (tranzacții finalizate care includ case unifamiliale, case înșirate, apartamente în condominiu și cooperative) au crescut cu 3,4% din septembrie, până la un ritm anual ajustat sezonier de 3,96 milioane în octombrie. Pe an, vânzările au crescut cu 2,9% (față de 3,85 milioane în octombrie 2023).
Prețul mediu de vânzare la nivelul statului pentru casele unifamiliale existente a fost de 415.000 $, cu 1,2% mai mult decât anul precedent, potrivit datelor Departamentului de Cercetare al Agenților Imobiliari din Florida, în colaborare cu asociațiile și consiliile agenților imobiliari locali. Prețul mediu la nivelul statului din luna trecută pentru apartamentele în condominiu și casele înșirate a fost de 315.000 $, cu 2,2% mai puțin decât anul trecut. Mediana este valoarea de mijloc: jumătate din locuințe s-au vândut mai scump, cealaltă jumătate mai ieftin
La nivel național, prețul mediu al locuințelor existente, pentru toate tipurile de locuințe, în octombrie a fost de 407.200 $, cu 4,0% mai mult decât acum un an (391.600 $). Toate cele patru regiuni ale SUA au înregistrat creșteri de prețuri.
Imobiliarele din Miami atrag prețuri apropiate de prețul de listareProcentul mediu din prețul inițial de listare obținut de casele unifamiliale a fost de 95,8% în octombrie 2024. Procentul mediu din prețul inițial de listare obținut de apartamentele în condominiu existente a fost de 94,7%.
Numărul mediu de zile dintre data publicării anunțului și data încheierii contractului pentru vânzările de case unifamiliale din Miami a fost de 33 de zile, față de 26 de zile anul trecut. Timpul mediu de vânzare al caselor unifamiliale a fost de 74 de zile, față de 67 de zile anul trecut.
Mediana zilelor scurse între data ofertei și data contractului pentru apartamentele în condominiu a fost de 51 de zile, față de 33 de zile anterior. Mediana zilelor scurse până la vânzarea apartamentelor în condominiu a fost de 89 de zile, față de 75 de zile anterior.
Vânzările în numerar din Miami reprezintă cu 41,2% mai mult decât cifra naționalăVânzările în numerar au reprezentat 35,3% din vânzările finalizate în Miami în septembrie 2024, comparativ cu 41,8% în octombrie 2023. Aproximativ 27% din vânzările de locuințe din SUA se fac în numerar, potrivit ultimelor statistici NAR.
Cumpărătorii în numerar nu se descurajează din cauza creșterii ratelor dobânzii. Ponderea ridicată a cumpărătorilor în numerar reflectă poziția Miami-ului ca principală piață imobiliară din SUA pentru cumpărătorii străini, care tind să plătească în numerar, precum și a unor cumpărători din piețe americane mai scumpe, care pot cumpăra mai mult cu câștigurile din vânzările de imobile.
Vânzările în numerar au reprezentat 45,9% din totalul vânzărilor de apartamente în condominiu existente din Miami și 23,3% din tranzacțiile cu case unifamiliale.
Sursa: Agenții Imobiliari din MIAMI®
