MIAMI — Las ventas de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en el tercer trimestre de 2024, ya que las transacciones de condominios de $1 millón o más continuaron aumentando en comparación con las cifras previas a la pandemia, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sureste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami van camino de superar el total del año pasado. Las transacciones de viviendas unifamiliares aumentaron un 1,9 % en lo que va de año, con 8363 ventas de viviendas hasta septiembre de 2024 frente a las 8209 durante el mismo período del año pasado. Las transacciones de condominios de 1 millón de dólares o más aumentaron un 87 % en comparación con septiembre de 2019 antes de la pandemia, ya que todas las propiedades se vendieron más rápido en comparación con el ritmo anterior a la pandemia.
“La migración de la riqueza al sur de Florida continúa afectando a todos los segmentos de precios inmobiliarios superiores a $1 millón”, dijo Gus Fonte, presidente de la junta directiva de MIAMI. “Las propiedades de viviendas unifamiliares y condominios con precios superiores a $1 millón están teniendo un mejor desempeño que antes de la pandemia, con una apreciación de precios que ocupa el primer lugar en los EE. UU.”
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han revalorizado un 115% en los últimos 10 años
Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 1,2 % interanual en septiembre de 2024, de $415 000 a $420 000. Los precios medios de los condominios se mantuvieron estables o aumentaron en 153 de los últimos 160 meses, un período que abarca 13,3 años.
Los precios de los condominios en Miami han aumentado un 115% desde septiembre de 2014 hasta septiembre de 2024, de $195,000 a $420,000.
Los precios de venta promedio de las viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron un 8,9 % interanual en septiembre de 2024, pasando de $600 000 a $653 400. Los precios promedio de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 154 meses consecutivos (12,8 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 161% desde septiembre de 2014 hasta septiembre de 2024, de $250,000 a $653,400.
Miami vuelve a ocupar el primer puesto a nivel nacional en apreciación de precios de viviendas en octubre de 2024
Miami continúa ocupando el puesto número 1 en EE. UU. en apreciación del precio de la vivienda, según el informe Core Logic Home Price Insights de octubre de 2024.
Wzrost wartości nieruchomości w Miami jest niemal dwukrotnie wyższy niż średnia krajowa. Wzrost wartości domu jednorodzinnego kupionego w pierwszym kwartale 2009 roku i sprzedanego w pierwszym kwartale 2024 roku wynosi: w hrabstwie Miami-Dade 533 955 USD, wobec średniej w USA 287 111 USD, według analizy MIAMI REALTORS®, przy założeniu wkładu własnego na poziomie 10%
Florydzkie prawo Live Local, uchwalone w 2023 roku i zmienione w maju 2024 roku, zachęca deweloperów do budowy większej liczby przystępnych cenowo mieszkań. Ustawa Live Local przyznaje deweloperom najwyższą dopuszczalną gęstość zabudowy na danym obszarze, jeśli 40% ich lokali zostanie przeznaczone na przystępne mieszkania. Ustawa stanowową definiuje lokal przystępny jako taki, którego czynsz lub cena nie przekracza 120% średniego dochodu na danym obszarze.
Mimo wzrostu cen Miami pozostaje cennym miastem na tle innych miast świata. W Miami za 1 milion dolarów można kupić co najmniej 60 metrów kwadratowych nieruchomości najwyższej klasy, według raportu Knight Frank Wealth Report z 2024 roku. Ta liczba jest znacznie wyższa niż w innych miastach świata: Sydney (Australia), Szanghaj (42), Paryż (40), Los Angeles (38), Nowy Jork (34), Genewa (34), Londyn (33), Singapur (32), Hongkong (22) i Monako (16).
Las transacciones de viviendas unifamiliares en Miami aumentan en el tercer trimestre de 2024
Las ventas de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en el tercer trimestre de 2024, un 1,1 % desde las 2752 del tercer trimestre de 2023 frente a las 2781 del tercer trimestre de 2024.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 9,5% año tras año, de 894 a 809. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami-Dade han registrado ganancias en ocho de los últimos 11 meses.
Las ventas totales en Miami-Dade disminuyeron un 14,7% interanual, de 1.984 a 1.692. La disminución se debe a la falta de inventario en puntos de precio clave, las elevadas tasas hipotecarias y la incertidumbre de las próximas elecciones presidenciales. El mercado inmobiliario de Miami tiene muchos factores que auguran ventas futuras de viviendas. Miami tiene más inventario que el año pasado; se pronostica que las tasas hipotecarias disminuirán después del recorte de la Reserva Federal; la migración de Miami lidera los EE. UU. y el mercado laboral de Miami está superando al de la nación.
Ventas de condominios en Miami por más de un millón de dólares superan cifras previas a la pandemia
Las transacciones de condominios de $1 millón y más en Miami-Dade aumentaron un 87% en septiembre de 2024 en comparación con septiembre de 2019 antes de la pandemia, de 63 a 118 transacciones.
Las ventas totales de condominios existentes en Miami disminuyeron un 19 % interanual en septiembre de 2024, de 1090 a 883. Las ventas de condominios, que aumentaron un 4,5 % en abril de 2024, siguen viendo una alta demanda y son importantes en efectivo en propiedades de más de $1 millón.
Statystyki byłyby znacznie bardziej korzystne, gdyby uwzględniały silny rynek nowego budownictwa deweloperów z południowej Florydy oraz ich wolumen. Spadek wynika z braku finansowania i podaży kondominiów w kluczowych przedziałach cenowych.
Brak kredytów Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA) dla wielu istniejących budynków kondominialnych w Miami uniemożliwia dalsze umocnienie rynku. Spośród 2374 budynków kondominialnych w hrabstwach Miami-Dade, Broward i Palm Beach tylko 23 są zatwierdzone do kredytów FHA, według danych Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych.
Tylko 0,9% budynków apartamentowych na południu Florydy jest zatwierdzonych do kredytów FHA.
Stopy hipoteczne pozostają wysokie mimo obniżki stóp przez Rezerwę Federalną
Las tasas hipotecarias han aumentado desde que la Reserva Federal redujo las tasas por primera vez en cuatro años en septiembre. Las tasas estuvieron cerca del 6,8% esta semana.
“El mercado inmobiliario del sureste de Florida se ha mantenido increíblemente bien a pesar de las condiciones macroeconómicas e industriales más desafiantes que el sector inmobiliario ha enfrentado en años”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Las propiedades generalmente se vendían más rápido en comparación con el ritmo anterior a la pandemia en el área de los tres condados. Espero que el mercado de viviendas unifamiliares repunte aún más y que los precios sigan aumentando a nuevos máximos a medida que las tasas hipotecarias generalmente bajan a pesar de cierta volatilidad a corto plazo”.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,44% al 17 de octubre. Eso es un aumento respecto del 6,32% de hace una semana, pero una disminución respecto del 7,63% de hace un año.
Los listados activos de condominios en Miami están significativamente por debajo del promedio histórico y los niveles previos a la pandemia
El inventario total sigue estando un 25,9 % por debajo del promedio histórico de Miami. El promedio histórico mensual del inventario existente en Miami-Dade es de 20.302 y el inventario actual es de 15.035.
El total de listados activos al final de septiembre aumentó un 50,3% interanual, de 10.003 a 15.035.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 35,7 % año tras año en septiembre de 2024, de 3318 listados activos el año pasado a 4503 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 57,5 % año tras año, de 6.685 a 10.532 listados durante el mismo período en 2023, pero el total aún está por debajo del promedio histórico y prepandémico.
El inventario de viviendas unifamiliares tiene una oferta mensual de 5,1 meses, lo que indica un mercado favorable para los vendedores. El inventario de condominios existentes es de 10,1 meses, lo que también indica un mercado favorable para los vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece una oferta de entre seis y nueve meses
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a fines de septiembre fue de 1,39 millones de unidades, un 1,5 % más que en agosto y un 23,0 % más que hace un año (1,13 millones). El inventario sin vender se ubica en un suministro de 4,3 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 4,2 meses de agosto y los 3,4 meses de septiembre de 2023.
Migracja zwiększyła dochody gospodarstw domowych południowej Florydy o 10 mld dolarów
La migración impulsó el ingreso familiar agregado del sudeste de Florida en al menos $10 mil millones en 2022, según los últimos datos de migración disponibles del Servicio de Impuestos Internos después de un nuevo análisis de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami® (MIAMI) .
W hrabstwie Miami-Dade średni skorygowany dochód brutto gospodarstw domowych, które się tu przeprowadziły (łączny skorygowany dochód brutto osób przeprowadzających się podzielony przez liczbę zeznań podatkowych), wyniósł 175 600 USD, czyli o 78% więcej niż średni dochód gospodarstw, które opuściły hrabstwo (98 800 USD), i o 79% więcej niż dochód gospodarstw mieszkających w tym samym hrabstwie (98 100 USD).
Miami ocupa el primer puesto en Estados Unidos en cuanto a crecimiento de precios del mercado residencial de lujo, según el Informe de riqueza 2024 de Knight Frank . La misma publicación también clasificó a Miami entre los centros de riqueza emergentes. Miami también ocupa el puesto número 4 en cuanto a tasa de crecimiento de millonarios en la última década (un aumento del 75 %), según el informe de Henley & Partners y New World Wealth 2024.
Bienes raíces de Miami registra un impacto económico local de $208 millones en septiembre de 2024Cada vez que se vende una casa, esto impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
Según la NAR, el impacto económico total de la venta de una vivienda típica en Florida es de 123.000 dólares. Miami-Dade vendió 1.692 viviendas en septiembre de 2024, lo que generó un impacto económico local de 208 millones de dólares.
El volumen total en dólares de Miami ascendió a 1.500 millones de dólares en septiembre de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 9,45 % interanual hasta los 890 millones de dólares. El volumen en dólares de condominios disminuyó un 16,33 % interanual hasta los 672 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,1% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas al descubierto, cifra inferior al 1,2% de septiembre de 2023. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,3% y el 0,8% interanual, respectivamente, de las ventas totales de Miami en septiembre de 2024.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es menor que la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2 % de las ventas en septiembre de 2024, prácticamente sin cambios con respecto al mes pasado y al año anterior.
Sprzedaż i wzrost cen w Miami przewyższają wyniki krajowe i stanowe
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 18.721 en septiembre de 2024, un 12,3 % menos que en el mismo período del año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 6.655, un 20,7 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, las ventas totales de viviendas existentes (transacciones completadas que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas) disminuyeron un 1,0 % desde agosto hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,84 millones en septiembre. En términos interanuales, las ventas disminuyeron un 3,5 % (frente a los 3,98 millones de septiembre de 2023).
El precio de venta medio a nivel estatal de las viviendas unifamiliares existentes fue de $410,000, un 0.2% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con las juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio a nivel estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $314,000, un 3.4% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en septiembre fue de $404,500, un 3.0% más que hace un año ($392,700). Las cuatro regiones de EE. UU. registraron aumentos de precios.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 96 % en septiembre de 2024. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 94,9 %.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de cierre del contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 32 días, frente a los 21 días del año pasado. El tiempo medio transcurrido hasta la venta de viviendas unifamiliares fue de 71 días, frente a los 64 días del año pasado.
La mediana de días transcurridos entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 51 días, frente a los 30 días anteriores. La mediana de días transcurridos hasta la venta de los condominios fue de 93 días, frente a los 72 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 32,6% de las ventas cerradas en Miami en septiembre de 2024, en comparación con el 41,2% en septiembre de 2023. Alrededor del 30% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Kupujący za gotówkę nie zniechęcają się wzrostem stóp procentowych. Wysoki odsetek kupujących płacących gotówką odzwierciedla pozycję Miami jako czołowego amerykańskiego rynku nieruchomości dla zagranicznych nabywców, którzy zazwyczaj kupują za gotówkę, a także tych przybywających z droższych rynków w USA, którzy mogą kupić więcej dzięki zyskom ze sprzedaży nieruchomości.
Las ventas en efectivo representaron el 43% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 21% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Źródło: Stowarzyszenie Agentów Nieruchomości MIAMI®
