MIAMI — Apartamentele mai vechi din comitatul Miami-Dade se vând mai repede decât unitățile mai noi, ceea ce arată că cererea pentru apartamente vechi, la prețuri accesibile, rămâne puternică pe o piață în care vânzările de apartamente de 1 milion de dolari sau mai mult cresc an de an, potrivit statisticilor din iunie 2025 publicate de Asociația Agenților Imobiliari din MIAMI (MIAMI) și de Serviciul de Listare Multiplă din Florida de Sud al MIAMI (SEFMLS).
Apartamentele din comitatul Miami-Dade situate în clădiri vechi (peste 30 de ani) stau mai puțin pe piață decât cele din clădiri mai noi (29 de ani sau mai puțin): 62 de zile, respectiv 79, potrivit datelor de la începutul anului până în prezent. Vânzările de apartamente din Miami de 1 milion de dolari sau mai mult au crescut cu 6,4% față de iunie 2024.
„Există ideea greșită că cumpărătorii de apartamente din Miami ezită să cumpere în clădiri vechi, dar datele arată altceva”, a declarat Eddie Blanco, președintele consiliului de administrație MIAMI pe 2025. „Cererea pentru apartamente vechi, la prețuri accesibile, în Miami rămâne puternică, mai ales având în vedere accesibilitatea. Apartamentele din clădiri vechi reprezintă punctul de intrare pe piața noastră pentru cei care cumpără prima locuință, iar această ofertă nu va face decât să se îmbunătățească odată cu noile reglementări statale pentru apartamente”.
La începutul acestui an, au intrat în vigoare noi reglementări statale pentru apartamente, care impun inspectarea clădirilor vechi de apartamente și constituirea unor rezerve adecvate pentru reparații. Pe termen lung, aceste reglementări vor face toate apartamentele din Miami mai rezistente, mai solide și mai sigure. Clădirile de apartamente care anterior nu puteau fi finanțate din cauza lipsei rezervelor adecvate vor deveni acum finanțabile. Acest lucru va crește accesibilitatea și oportunitățile pentru cumpărători.
Raport de date privind construcțiile noi de la MIAMI REALTORS® disponibil luni, 28 iulie
MIAMI REALTORS® va publica luni, 28 iulie, un raport internațional inovator privind vânzările de locuințe noi. Rezultat al colaborării dintre MIAMI și dezvoltatorii imobiliari și agențiile imobiliare de top, acest raport este primul de acest fel care oferă date complete privind vânzările de apartamente noi, răspunzând unei nevoi îndelungate și schimbând modul în care industria monitorizează activitatea cumpărătorilor internaționali din sudul Floridei.
Sudul Floridei găzduiește una dintre cele mai solide piețe de construcții noi din SUA. Totuși, statisticile raportate în comunicatele lunare ale MIAMI nu includ vânzările de construcții noi, preconstrucții și conversii de condominii din sudul Floridei, deoarece acestea nu sunt, în mare măsură, raportate în MLS.
Prețurile de vânzare ale apartamentelor din Miami-Dade au crescut cu 117% în ultimii 10 ani
Prețurile apartamentelor din Miami au crescut cu 117,1% din iunie 2015 până în iunie 2025, de la 205.000 $ la 445.000 $.
Prețul mediu al apartamentelor existente din Miami a crescut cu 6% an la an în iunie 2025, de la 420.000 $ la 450.000 $. Prețul mediu al apartamentelor din Miami a rămas stabil sau a crescut în 161 din ultimele 169 de luni, o perioadă de peste 14 ani.
Prețul mediu de vânzare al caselor unifamiliale din comitatul Miami-Dade a crescut cu 2% an la an în iunie 2025, de la 657.000 $ la 670.000 $. Prețul mediu al caselor unifamiliale din Miami a crescut timp de 163 de luni consecutive (13,5 ani), cea mai lungă serie înregistrată.
Prețurile caselor unifamiliale din Miami au crescut cu 139,3% din iunie 2015 până în iunie 2025, de la 280.000 $ la 670.000 $.
Miami rămâne ieftin în comparație cu alte orașe din lume. Cu un milion de dolari, cumpărătorii de locuințe pot achiziționa 58 de metri pătrați de proprietăți de calitate superioară în Miami, potrivit Raportului Knight Frank Wealth 2025. Aceasta reprezintă aproape de patru ori mai mult decât Monaco (19 metri pătrați), aproape de două ori mai mult decât New York (34) și Londra (34) și mai mult decât Paris, Sydney, Tokyo și alte orașe.
Valoarea și aprecierea locuințelor din Miami sunt aproape duble față de media națională
Valoarea reală a locuinței este esențială pentru crearea de avere, oferind o plasă de siguranță financiară, oportunități de investiții, opțiuni de refinanțare și multe altele.
Câștigurile de capital imobiliar din Miami aproape se dublează față de media națională. Potrivit MIAMI REALTORS® Research, câștigurile de capital ale unei case unifamiliale din Miami, cumpărate în trimestrul IV 2009 și vândute în trimestrul IV 2024, ajung la 555.900 de dolari, comparativ cu media din SUA de 306.600 de dolari.
Câștigurile de capital ale unui condominiu din Miami, cumpărat în trimestrul IV 2009 și vândut în trimestrul IV 2024, sunt de 342.600 de dolari, comparativ cu media din SUA de 252.000 de dolari.
În ultimii cinci ani, averea netă medie a unui proprietar de locuință a crescut cu 140.900 de dolari, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR). Cercetările arată și o diferență tot mai mare între averea proprietarilor și a chiriașilor: conform ultimului Sondaj privind finanțele consumatorilor al Rezervei Federale, NAR a estimat în martie că averea netă medie a proprietarilor va ajunge la 430.000 de dolari în 2025, comparativ cu 10.000 de dolari pentru chiriași.
Legea locuințelor locale din Florida, adoptată în 2023 și modificată în mai 2024, stimulează dezvoltatorii imobiliari să construiască mai multe locuințe accesibile. Legea acordă dezvoltatorilor densitatea maximă permisă într-o zonă dacă alocă 40% din unități locuințelor accesibile. Legea de stat definește o locuință accesibilă ca fiind cea al cărei cost este egal sau sub 120% din venitul mediu al zonei.
Cresc vânzările de case unifamiliale din segmentul mediu
Vânzările de case unifamiliale din Miami cu prețuri între 600 de mii și 1 milion de dolari au crescut cu 3,8%, ajungând la 352 de tranzacții.
Vânzările totale din comitatul Miami-Dade au scăzut cu 10,1% față de un an înainte, în iunie 2025, de la 2051 la 1843. Statisticile ar fi mult mai convingătoare dacă ar include piața solidă și volumul de construcții noi ale dezvoltatorilor din sudul Floridei. Motive macroeconomice aflate în afara controlului sudului Floridei, precum ratele ipotecare ridicate, volatilitatea pieței bursiere, lipsa finanțării pentru apartamente în condominiu și penuria de oferte la intervalele de preț cheie, stau la baza acestei scăderi.
Dacă ratele medii ale ipotecilor ar scădea la 6%, NAR estimează că încă 160.000 de chiriași vor deveni pentru prima dată proprietari de locuințe, iar proprietarii actuali vor fi mai activi pe piața vânzărilor.
Vânzările de case unifamiliale din Miami au scăzut cu 7,04% comparativ cu anul precedent (de la 966 la 898).
Creștere a vânzărilor de apartamente în condominiu de 1 milion de dolari și peste
Vânzările de apartamente în condominiu din Miami de 1 milion de dolari sau peste au crescut cu 6,4% față de un an înainte, în iunie 2025, ajungând la 150 de vânzări
Vânzările totale de apartamente în condominiu existente din Miami au scăzut cu 12,9% față de un an înainte, în iunie 2025, de la 1.085 la 945. Scăderea se datorează lipsei de finanțare și a ofertei de apartamente în condominiu la intervalele de preț cheie.
„Odată ce ratele ipotecare încep să se apropie de 6%, ceea ce prevăd că se va întâmpla în 2026, vânzările vor reveni”, a declarat Gay Cororaton, economistul-șef al MIAMI REALTORS®. „Între timp, segmentul vânzărilor de peste un milion de dolari rămâne un punct forte”.
Lipsa împrumuturilor de la Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) pentru un număr mare de clădiri de condominii existente în Miami împiedică o consolidare mai puternică a pieței. Din cele 2.397 de clădiri de condominii din comitatele Miami-Dade, Broward și Palm Beach, doar 21 sunt aprobate pentru împrumuturi FHA, potrivit statisticilor Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA.
Doar 0,9% din clădirile de condominii din sudul Floridei primesc aprobarea pentru împrumuturi FHA. Florida este singurul stat al SUA care cere un avans de 25% pentru o evaluare limitată, dacă clădirea nu are rezerve suficiente. Cerința pentru celelalte state este de 10%.
Ca lider în apărarea drepturilor, MIAMI REALTORS® colaborează cu Legislatura pentru a sprijini piața noastră. Pe 14 februarie, Miami a reunit legislatori, experți de seamă și alți participanți la un Summit al Condominiilor cu bilete epuizate, care le-a oferit REALTORS® cele mai recente cunoștințe și instrumente. Ulterior, pe 8 mai 2025, Miami a organizat un rezumat al sesiunii legislative „De la Capitoliu la Închidere”, cu informații despre încheierea sesiunii legislative din 2025.
Ratele ipotecare rămân ridicate, în timp ce Rezerva Federală le menține stabile
Rezerva Federală menține ratele stabile, în contextul îngrijorărilor legate de inflație.
Potrivit Freddie Mac, ipoteca cu dobândă fixă pe 30 de ani a fost în medie de 6,75% la 17 iulie, comparativ cu 6,77% cu un an în urmă.
Stocul total de locuințe din Miami este cu 15,6% sub nivelul dinaintea pandemiei
Stocul total din Miami-Dade (18.715) este cu 15,6% mai mic decât stocul dinaintea pandemiei din iunie 2019 (22.163)
Totalul proprietăților active de vânzare la sfârșitul lunii iunie 2025 a crescut cu 38,5% față de an, de la 13.517 la 18.715. Stocul de apartamente din Miami se află încă sub nivelul dinaintea pandemiei, iar proprietățile noi scoase la vânzare au scăzut în iunie 2025.
Stocul de case unifamiliale a crescut cu 44,29% an de la an în iunie 2025, de la 3.929 de anunțuri active anul trecut la 5.669 luna trecută.
Stocul de apartamente a crescut cu 36,07% an de la an în iunie 2025, de la 9.588 la 13.046 de proprietăți de vânzare în aceeași perioadă a anului 2024, dar totalul rămâne semnificativ sub nivelul dinaintea pandemiei. Stocul actual de apartamente din Miami (13.046) este cu 15,8% mai mic decât în iunie 2019 (15.488), înainte de pandemie.
Stocul lunar de case unifamiliale este de 6,6 luni, ceea ce indică un piață echilibrată. Stocul de apartamente existente este de 14,1 luni, ceea ce indică un piață favorabilă cumpărătorilor. Un piață echilibrată între cumpărători și vânzători oferă un stoc de între șase și nouă luni.
La nivel național, stocul total de locuințe înregistrat la sfârșitul lunii iunie a fost de 1,53 milioane de unități, cu 15,9% mai mult decât în iunie 2024 (1,32 milioane). Oferta de stoc nevândut de 4,7 luni, față de 4,6 luni în mai și 4 luni în iunie 2024.
Imobiliare în Miami: 237 de milioane de dolari impact economic local
De fiecare dată când se vinde o casă, economia este influențată: venituri generate de industriile imobiliare (comisioane, taxe și cheltuieli de mutare), cheltuieli legate de achiziționarea casei (mobilier și lucrări de renovare), multiplicatorul cheltuielilor legate de locuință (veniturile obținute din vânzarea unei case sunt reinvestite în economie) și construcții noi (vânzările suplimentare de case stimulează o producție mai mare de locuințe).
Impactul economic total al vânzării tipice a unei locuințe în Florida este de 129.000 de dolari, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR). Miami-Dade a vândut 1.843 de locuințe în iunie 2025, cu un impact economic local de 237 de milioane de dolari.
Volumul total în dolari al vânzărilor din Miami-Dade a scăzut cu 13,4% an la an, în iunie 2025, ajungând la 1,8 miliarde de dolari.
Volumul vânzărilor de case unifamiliale a scăzut cu 13,12% an la an, ajungând la un miliard de dolari. Volumul vânzărilor de apartamente în condominii a scăzut cu 13,8% an la an, ajungând la 715 milioane de dolari.
Vânzările forțate din Miami rămân scăzute, ceea ce reflectă o piață sănătoasă
Doar 1,2% din totalul vânzărilor rezidențiale încheiate în Miami în luna trecută au fost vânzări forțate, inclusiv proprietăți REO (deținute de bănci) și vânzări scurte, comparativ cu 1,1% în iunie 2024. În 2009, vânzările forțate reprezentau 70% din vânzările din Miami.
Vânzările scurte și proprietățile REO au reprezentat 0,3%, respectiv 0,9%, din totalul vânzărilor din Miami în iunie 2025.
Ponderea vânzărilor forțate din Miami este mai mică decât cifra națională. La nivel național, vânzările forțate au reprezentat 3% din vânzările din iunie 2025, neschimbate față de mai și ușor peste 2% din iunie 2024.
Creșterea prețurilor din Miami depășește media națională și cea a statului
În Florida, vânzările încheiate de case unifamiliale la nivel de stat au totalizat 23.827 în iunie 2025, o creștere de 2,8% an la an, în timp ce vânzările de apartamente în condominii și case înșiruite existente au totalizat 7.809, o scădere de 6,4%.
La nivel național, totalul tranzacțiilor de vânzare a locuințelor existente, care includ case unifamiliale, case cuplate, condominii și cooperative, a scăzut cu 2,7% de la o lună la alta, ajungând la o rată anuală ajustată sezonier de 3,93 milioane. Vânzările față de anul precedent au rămas stabile.
Prețul mediu de vânzare la nivel de stat al caselor unifamiliale existente a fost de 412.000 $, cu 3,5% mai mic decât în anul precedent, potrivit datelor Departamentului de Cercetare al Agenților Imobiliari din Florida, în colaborare cu asociațiile și birourile locale de agenți imobiliari. Prețul mediu de stat al condominiilor și al caselor cuplate din luna trecută a fost de 300.000 $, cu 7,7% mai mic decât anul trecut. Mediana este valoarea de mijloc: jumătate dintre locuințe s-au vândut mai scump, cealaltă jumătate mai ieftin.
La nivel național, prețul mediu al locuințelor existente, pentru toate tipurile de locuințe, a fost de 435.300 $ în iunie 2025, cu 2% mai mult decât acum un an (426.900 $), un record pentru luna iunie și a 24-a lună consecutivă de creșteri anuale ale prețurilor.
Imobiliarele din Miami atrag prețuri apropiate de prețul de listare
Procentul mediu din prețul inițial de listare primit pentru casele unifamiliale a fost de 95% în iunie 2025. Procentul mediu din prețul inițial de listare primit pentru condominiile existente a fost de 93%.
Timpul mediu scurs între data publicării anunțului și data contractării pentru vânzările de case unifamiliale din Miami a fost de 42 de zile, față de 28 de zile anul trecut. Timpul mediu de vânzare a caselor unifamiliale a fost de 85 de zile, față de 69 de zile anul trecut.
Mediana zilelor dintre data publicării anunțului și data contractului pentru condominii a fost de 68 de zile, comparativ cu 50 de zile anterior. Mediana zilelor pentru vânzarea condominiilor a fost de 107 zile, comparativ cu 90 de zile anterior.
Vânzările în numerar din Miami depășesc media națională
Vânzările cu numerar au reprezentat 37,8% din vânzările încheiate în Miami în iunie 2025, comparativ cu 37,9% în iunie 2024. Aproximativ 29% din vânzările de locuințe din SUA se fac cu numerar, potrivit celor mai recente statistici NAR.
Cumpărătorii cu numerar nu sunt descurajați de creșterea ratelor dobânzilor. Ponderea ridicată a cumpărătorilor cu numerar reflectă poziția dominantă a Miami-ului ca piață imobiliară americană de referință pentru cumpărătorii străini, care tind să plătească integral, precum și pentru unii veniți din piețe americane mai scumpe, care pot cumpăra mai mult cu câștigurile din vânzările imobiliare.
Vânzările cu numerar au reprezentat 49,3% din toate vânzările de condominii existente în Miami și 25,7% din tranzacțiile cu case unifamiliale.
Sursa: Asociația REALTORS® din MIAMI
