MIAMI – Las ventas de condominios por valor de $1 millón o más en el condado de Miami-Dade, las transacciones totales de viviendas y las ventas de viviendas unifamiliares aumentaron año tras año en julio de 2024, ya que Miami registró la apreciación de precios anual número uno en los EE. UU., según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple de MIAMI Sureste de Florida (SEFMLS).
Las ventas de condominios de $1 millón o más en Miami aumentaron un 6% año tras año en julio de 2024 a 142 transacciones. Las ventas totales de viviendas en Miami aumentaron un 4% en julio de 2024, de 2.051 a 2.122.
“Con las tasas hipotecarias en declive y los recortes previstos por la Reserva Federal, la demanda reprimida de bienes raíces en Miami apenas está comenzando a salir del margen”, dijo el presidente de la junta directiva de MIAMI, Gus Fonte. “El mercado de condominios de Miami es un destino principal para compradores con ventas crecientes de $1 millón o más, apreciación de precios e inventario por debajo de los niveles prepandémicos. El lujo, la conveniencia, la calidad de vida y más que conlleva vivir en un condominio en Miami son los mejores del país”.
Los precios de los condominios en Miami-Dade se han apreciado 123,7% en los últimos 10 años
Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 1,2 % año tras año en julio de 2024, de $420 000 a $424 950. Los precios medios de los condominios se han mantenido estables o han aumentado en 152 de los últimos 158 meses.
Los precios de los condominios en Miami han aumentado un 123,7% desde julio de 2014 hasta julio de 2024, de $189,950 a $424,950.
Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 6,1% año tras año en julio de 2024, pasando de $631,670 a $670,000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 152 meses consecutivos (12,6 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 161,2% desde julio de 2014 hasta julio de 2024, de $256,500 a $670,000.
Miami ocupa el puesto número 1 en los EE. UU. en apreciación del precio de la vivienda en agosto de 2024, según CoreLogic August 2024 US Home Price Insights .
Las ganancias sobre el valor de la vivienda en Miami son casi dos veces la cifra nacional. Las ganancias sobre el valor líquido de una vivienda unifamiliar comprada en el primer trimestre de 2009 y vendida en el primer trimestre de 2024 son: Condado de Miami-Dade a $533,955 versus el promedio de EE. UU. a $287,111, según el análisis de MIAMI REALTORS® suponiendo un pago inicial del 10 % y más.
A Lei Live Local da Flórida, aprovada em 2023 e alterada em maio de 2024, incentiva os desenvolvedores a construir moradias mais acessíveis. A Lei Live Local concede aos desenvolvedores a maior densidade permitida em uma área local se eles destinarem 40% de suas unidades a moradias acessíveis. A lei estadual define uma unidade acessível como aquela cujo valor está em ou abaixo de 120% da renda média da área.
Apesar da alta dos preços, Miami continua sendo uma boa oportunidade em comparação com outras cidades do mundo. Em Miami, com 1 milhão de dólares é possível obter pelo menos 60 metros quadrados de imóvel de alto padrão, segundo o Relatório de Riqueza Knight Frank 2024. Isso é muito mais do que em outras cidades do mundo: Sydney, Austrália (1 milhão de dólares compra apenas 43 metros quadrados), Xangai (42), Paris (40), Los Angeles (38), Nova York (34), Genebra (34), Londres (33), Singapura (32), Hong Kong (22) e Mônaco (16).
Aumentan las ventas totales y las transacciones de viviendas unifamiliares en Miami
Las ventas totales de Miami-Dade aumentaron un 3,5% año tras año, de 2.051 a 2.122.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 10,8% año tras año, de 910 a 1.008. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami-Dade han registrado aumentos en siete de los últimos nueve meses.
Las ventas de condominios de $1 millón o más en Miami aumentaron un 6% año tras año
Las transacciones de condominios de $1 millón o más en Miami-Dade aumentaron un 6% año tras año en julio de 2024 a 142 transacciones.
Otros tres tramos de precios de condominios en Miami: entre $100.000 y $150.000 (aumento del 78,6% año tras año); $150 mil a $200 mil (aumento del 2 %); y entre 200.000 y 250.000 dólares (aumento del 4,6%) también registraron aumentos en las ventas.
Las ventas totales de condominios existentes en Miami disminuyeron un 2,4% año tras año en julio de 2024, de 1.141 a 1.114. Las estadísticas serían mucho más sólidas si incluyeran el sólido mercado y el volumen de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida. La disminución se debe a la falta de financiación de condominios y de inventario en puntos de precios clave.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda para un gran número de edificios de condominios existentes en Miami está impidiendo un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2.357 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, sólo 25 están aprobados para préstamos de la FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos.
Sólo el 1,1% de los edificios de condominios del sur de Florida están aprobados para préstamos de la FHA.
Tasas hipotecarias en el nivel más bajo en más de un año
Las tasas hipotecarias han caído a su nivel más bajo en más de un año, mejorando el poder adquisitivo en los mercados locales y nacionales. Las tasas han disminuido más de un punto porcentual desde su máximo de octubre del 7,79%. La NAR estima que la reciente disminución podría reducir los pagos mensuales en más de $300.
“La demanda reprimida se desatará en 2025 a medida que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 6%, lo que resultará en una sólida actividad de ventas, más competencia entre los compradores y una apreciación sostenida de los precios”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años tenía un promedio de 6,49% al 15 de agosto. Eso es más que el 6,47% de hace una semana, pero menos que el 7,09% de hace un año.
El inventario activo de Miami sigue estando un 32% por debajo del promedio histórico
El inventario total ha bajado un 32,2% respecto del promedio histórico de Miami. El promedio histórico mensual del inventario existente de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 13,763.
El total de listados activos a finales de julio aumentó un 53,5% año tras año, de 8.964 a 13.763.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 39,4 % año tras año en julio de 2024, de 2.860 listados activos el año pasado a 3.988 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 60,1% año tras año de 6.104 a 9.775 listados durante el mismo período en 2023, pero el total aún está por debajo del promedio histórico y prepandémico.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares es de 4,4 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 9,1 meses, lo que indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro para entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de julio fue de 1,33 millones de unidades, un 0,8% más que en junio y un 19,8% más que hace un año (1,11 millones). El inventario no vendido tiene una oferta de 4,0 meses al ritmo de ventas actual, menos que los 4,1 meses de junio, pero más que los 3,3 meses de julio de 2023.
A migração aumentou a renda das famílias do sul da Flórida em US$ 10 bilhões
La migración impulsó los ingresos totales de los hogares del sureste de Florida en al menos $10 mil millones en 2022, según los últimos datos de migración más disponibles del Servicio de Impuestos Internos después de un nuevo análisis de la Asociación de REALTORS® de Miami (MIAMI) .
No condado de Miami-Dade, a renda bruta ajustada média das famílias que se mudaram para o condado (renda bruta ajustada total dos que se mudaram dividida pelo número de declarações de imposto) foi de US$ 175.600, 78% acima da renda média das famílias que deixaram o condado (US$ 98.800) e 79% acima da renda das famílias que já viviam no mesmo condado (US$ 98.100).
Miami ocupa o primeiro lugar nos EUA em crescimento de preços no mercado residencial de luxo, segundo o Relatório de Riqueza 2024 da Knight Frank. A mesma publicação também classificou Miami entre os centros de riqueza emergentes. Miami também está classificada como a quarta cidade dos EUA em taxa de crescimento de milionários na última década (aumento de 75%), segundo o relatório Henley & Partners e New World Wealth 2024.
Miami Real Estate registra un impacto económico local de $261 millones en julio de 2024Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la vivienda (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y las nuevas construcciones (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta de una casa típica en Florida es de $123,000, según NAR. Miami-Dade vendió 2,122 viviendas en julio de 2024 con un impacto económico local de $261 millones.
El volumen total en dólares de Miami ascendió a $2 mil millones en julio de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 42.05% año tras año a $1.2 mil millones. El volumen de dólares de los condominios aumentó un 8,79% año tras año a 812 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,2% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami estuvieron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad bancaria) y ventas al descubierto, menos del 1,3% en julio de 2023. En 2009, las ventas en dificultades comprendieron 70% de las ventas de Miami.
Las ventas cortas y los REO representaron el 0,2% y el 0,9% año tras año, respectivamente, del total de ventas de Miami en julio de 2024.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es igual a la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 1% de las ventas en junio de 2024, prácticamente sin cambios respecto al mes pasado y el año anterior.
Las ventas y la apreciación de precios de Miami superan al país y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado ascendieron a 23.353 en julio de 2024, un aumento interanual del 5,2%, mientras que las ventas de condominios adosados existentes totalizaron 8.364, un descenso del 1,2%. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, las ventas totales de viviendas usadas completaron transacciones que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas: aumentaron un 1,3% desde junio a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,95 millones en julio. Año tras año, las ventas cayeron un 2,5% (frente a 4,05 millones en julio de 2023).
El precio de venta medio a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $416,990, un 0.5% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para unidades de condominios y casas adosadas fue de $315,000, un 1.3% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en julio fue de $422,600, un 4.2% más que hace un año ($405,600). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.
Miami Real Estate atrae cerca del precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 97 % en julio de 2024. El porcentaje medio del precio de lista original recibido para condominios existentes fue del 95 %.
La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 29 días, frente a los 24 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 72 días, frente a los 68 días del año pasado.
La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 51 días, frente a 32 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 92 días, frente a 77 días.
Ventas en efectivo en Miami un 31,9% más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 35,6% de las ventas cerradas en Miami en julio de 2024, en comparación con el 39,6% en julio de 2023. Alrededor del 27% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Os compradores à vista não se deixam intimidar pela alta das taxas. O alto percentual de compradores à vista reflete a posição de destaque de Miami como o principal mercado imobiliário dos EUA para compradores estrangeiros, que tendem a pagar à vista, bem como alguns que vêm de mercados americanos mais caros e que podem comprar mais com os ganhos da venda de imóveis.
Las ventas en efectivo representaron el 47% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 23% de las transacciones unifamiliares.
Fonte: Associação de Corretores de Imóveis de MIAMI®
