MIAMI — O mercado imobiliário do condado de Miami-Dade registrou seu segundo mês consecutivo de forte desempenho em outubro de 2025, com as vendas totais de imóveis, casas unifamiliares e condomínios aumentando ano a ano, segundo as estatísticas publicadas pela Associação de Corretores de Imóveis de MIAMI (MIAMI) e pelo Serviço de Listagem Múltipla do Sudeste da Flórida de MIAMI (SEFMLS).
As vendas totais de imóveis em Miami (+7%), as transações de casas unifamiliares (+7%), as vendas de condomínios (+7%), o volume total em dólares (+9%), as vendas à vista (+17,3%) e o total de transações de US$ 1 milhão ou mais (+20%) aumentaram ano a ano.
“As quedas do mercado se devem à dívida, não ao dinheiro à vista. Miami é a principal área metropolitana dos Estados Unidos em vendas à vista”, afirmou Eddie Blanco, presidente do conselho de administração da Miami. “As vendas à vista em Miami voltaram a crescer ano a ano no mês passado. Isso protege nosso mercado do impacto das taxas elevadas e demonstra o comprometimento dos compradores com o mercado imobiliário de Miami. Os dados de longo prazo continuam refletindo a atratividade duradoura do sul da Flórida e seu sólido histórico de valorização”.
Várias classificações que refletem os sólidos fundamentos do mercado imobiliário de Miami:
Miami ocupa o primeiro lugar nos EUA em vendas à vista no primeiro semestre de 2025, segundo Realtor.com. 43% das transações imobiliárias em Miami são feitas à vista. Um mercado com alto volume de pagamentos à vista se fortalece diante das recessões e é mais imune à alta das taxas hipotecárias.
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach ocupa o terceiro lugar nos EUA em crescimento de empregos qualificados, segundo o Painel de Atração de Talentos da Lightcast para 2025
Miami ocupa a 26ª posição como o principal centro financeiro do mundo, segundo o Índice Global de Centros Financeiros
Sobem as vendas totais em Miami e as transações acima de um milhão de dólares, o que evidencia a migração de riqueza.
As vendas totais em Miami-Dade aumentaram 6,8% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, de 1.769 para 1.890.
O crescimento foi impulsionado pelas transações totais de US$ 1 milhão ou mais, que aumentaram 19,7% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, de 309 para 370. Os compradores de imóveis com alto poder aquisitivo têm se animado com o desempenho contínuo de alta de Wall Street, a prorrogação dos cortes de impostos federais e o cenário fiscal favorável da Flórida.
O sul da Flórida caminha para registrar a segunda maior quantidade de vendas de imóveis de US$ 10 milhões ou mais em um ano civil. No ritmo atual, projeta-se que o sul da Flórida terá 426 vendas de ultraluxo até o fim do ano. Esse número ficaria logo abaixo do recorde de 444 estabelecido durante o auge de compras de imóveis na pandemia, em 2021.
O total de vendas não inclui as vendas de imóveis novos, pré-construção e conversão de condomínios no sul da Flórida, pois em sua maioria não são registradas no MLS. No entanto, Miami liderou a iniciativa ao publicar dois relatórios de imóveis novos.
Compradores internacionais responderam por 49% das vendas de novos empreendimentos, pré-construções e conversões de condomínios no sul da Flórida durante um período de 18 meses encerrado em julho de 2025, segundo o primeiro Relatório de Vendas Globais de Novos Empreendimentos da MIAMI REALTORS®, elaborado em colaboração com líderes do setor.
Nosso segundo Relatório de Vendas Globais de Novos Empreendimentos, publicado em novembro de 2025, mostrou um aumento nas vendas globais e no número de compradores de 73 países, segundo o Relatório de Vendas Globais de novembro de 2025 da MIAMI REALTORS®, elaborado em colaboração com líderes do setor.
As vendas de casas unifamiliares em Miami aumentaram 6,87% em relação a outubro de 2024, passando de 830 para 887.
Vendas de condomínios em Miami-Dade, condomínios acessíveis e condomínios de US$ 1 milhão ou mais crescem
As vendas de condomínios existentes em Miami aumentaram 6,82% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, passando de 939 para 1.003.
Os condomínios acessíveis (imóveis com preços entre US$ 150.000 e US$ 199.000) aumentaram 78,79% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, passando de 33 para 59.
As vendas de condomínios de US$ 1 milhão ou mais aumentaram 7,63% em outubro de 2025, passando de 118 para 127.
A falta de financiamentos da Administração Federal de Habitação (FHA) para muitos edifícios de condomínios existentes em Miami impede um fortalecimento maior do mercado. Dos 2.397 edifícios de condomínios nos condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach, apenas 21 têm aprovação de financiamento da FHA, segundo estatísticas do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.
Apenas 0,9% dos edifícios de condomínio no sul da Flórida recebem aprovação de empréstimos FHA. A Flórida é o único estado dos EUA que exige uma entrada de 25% para uma análise limitada quando o edifício não possui reservas suficientes. O requisito nos demais estados é de 10%.
Os preços de venda de condomínios em Miami-Dade subiram 100% nos últimos 10 anos
Os preços dos condomínios em Miami aumentaram 100% de outubro de 2015 a outubro de 2025, passando de US$ 200.000 para US$ 400.000.
O preço médio dos condomínios existentes em Miami caiu 3,61% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, de US$ 415.000 para US$ 400.000. O preço médio dos condomínios em Miami se manteve estável ou subiu em 162 dos últimos 173 meses, um período de mais de 14 anos.
O preço médio de venda de casas unifamiliares no condado de Miami-Dade subiu 1,68% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, de US$ 670.750 para US$ 682.000. O preço médio das casas unifamiliares em Miami subiu em 166 dos últimos 167 meses (mais de 13 anos).
Os preços das casas unifamiliares em Miami aumentaram 157,4% de outubro de 2015 a outubro de 2025, passando de US$ 265.000 para US$ 682.000.
Miami continua sendo uma pechincha em comparação com outras cidades do mundo. Com um milhão de dólares, os compradores de imóveis podem adquirir 58 metros quadrados de propriedades de alto padrão em Miami, segundo o Relatório de Riqueza Knight Frank 2025. Isso é quase quatro vezes mais que Mônaco (19 metros quadrados), quase o dobro de Nova York (34) e Londres (34), e mais que Paris, Sydney, Tóquio e outras cidades.
O valor e a valorização dos imóveis em Miami são quase o dobro da média nacional
O valor patrimonial líquido da casa é fundamental para a criação de riqueza, oferecendo uma rede de segurança financeira, oportunidades de investimento, opções de refinanciamento e muito mais.
Os ganhos de capital imobiliário em Miami quase dobram a média nacional. De acordo com um estudo da MIAMI REALTORS®, os ganhos de capital de uma casa unifamiliar em Miami, comprada no quarto trimestre de 2009 e vendida no quarto trimestre de 2024, somam US$ 555.900, contra a média dos EUA de US$ 306.600.
Os ganhos de capital de um condomínio em Miami comprado no quarto trimestre de 2009 e vendido no quarto trimestre de 2024 são de US$ 342.600, contra a média dos EUA de US$ 252.000.
Nos últimos cinco anos, o patrimônio líquido médio de um proprietário de imóvel aumentou em US$ 140.900, segundo a NAR. As pesquisas também mostram um fosso patrimonial crescente entre proprietários e inquilinos: de acordo com a mais recente Pesquisa de Finanças do Consumidor do Federal Reserve, a NAR projetou em março que o patrimônio líquido médio dos proprietários atingiria US$ 430.000 em 2025, contra US$ 10.000 dos inquilinos.
A Lei de Habitação Local da Flórida, aprovada em 2023 e alterada em maio de 2024, incentiva os incorporadores imobiliários a construir mais moradias acessíveis. A lei concede aos incorporadores a densidade máxima permitida em uma zona se destinarem 40% de suas unidades a habitações acessíveis. A lei estadual define uma habitação acessível como aquela cujo custo é igual ou inferior a 120% da renda média da região.
As taxas de juros dos financiamentos imobiliários estão caindo
As taxas de financiamento imobiliário, que ultrapassavam 7% no início do ano, apresentam tendência de queda após o primeiro corte de juros do Federal Reserve no ano. Segundo a Freddie Mac, o financiamento de taxa fixa de 30 anos estava em 6,25% em outubro de 2025.
“O bom fechamento deste ano prepara o mercado para o crescimento anual em 2026, apoiado por vários fatores favoráveis: taxas hipotecárias mais baixas, estabilização sustentada do mercado de condomínios e um aumento esperado na migração de outros estados, especialmente de Nova York e da Califórnia”, disse Gay Cororaton, economista-chefe da MIAMI REALTORS®.
O estoque total de Miami está 17% abaixo do preço pré-pandemia; os novos imóveis à venda caem
As novas listagens tendem a diminuir e as listagens ativas não estão crescendo tão rápido quanto no início do ano.
O estoque total de Miami-Dade (18.158) é 17% inferior ao estoque pré-pandemia de outubro de 2019 (21.887)
O total de imóveis ativos à venda no fim de outubro de 2025 aumentou 16,4% em relação ao ano anterior, de 15.606 para 18.158. Os compradores de imóveis estão em excelente posição para encontrar a casa ideal e negociar um preço melhor.
O estoque de casas unifamiliares aumentou 17,98% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, de 4.660 listagens ativas no ano passado para 5.498 no mês passado.
O estoque de condomínios aumentou 15,66% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, de 10.946 para 12.660 imóveis à venda no mesmo período de 2024, mas o total continua significativamente abaixo do nível pré-pandemia. O estoque atual de condomínios em Miami (12.660) é 17,2% inferior ao de outubro de 2019 (15.295), antes da pandemia.
O estoque mensal de casas unifamiliares é de 6,5 meses, o que indica um mercado equilibrado. O estoque de condomínios existentes é de 13,9 meses, o que indica um mercado favorável aos compradores. Um mercado equilibrado entre compradores e vendedores oferece um estoque de seis a nove meses.
No âmbito nacional, o estoque total de imóveis residenciais é de 1,52 milhão de unidades, segundo a NAR. Isso representa uma queda de 0,7% em relação a setembro e um aumento de 10,9% em relação a outubro de 2024 (1,37 milhão). Há uma oferta de estoque não vendido de 4,4 meses, uma queda em relação aos 4,5 meses de setembro e um aumento em relação aos 4,1 meses de outubro de 2024.
Imóveis em Miami: US$ 243 milhões em impacto econômico local
Cada vez que uma casa é vendida, isso impacta a economia: receitas geradas pelos setores imobiliários (comissões, taxas e custos de mudança), gastos relacionados à compra da casa (móveis e despesas de reforma), multiplicador de gastos relacionados à moradia (a renda obtida com a venda de uma casa volta a circular na economia) e novas construções (as vendas adicionais de casas induzem uma maior produção de moradias).
O impacto econômico total da venda típica de um imóvel na Flórida é de US$ 129.000, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR). Miami-Dade vendeu 1.890 imóveis em outubro de 2025, com impacto econômico local de US$ 243 milhões.
O volume total em dólares de Miami-Dade aumentou 9,15% em relação ao ano anterior em outubro de 2025, chegando a US$ 1,8 bilhão.
O volume de vendas de casas unifamiliares aumentou 13,99% em relação ao ano anterior, chegando a US$ 1,2 bilhão. O volume de vendas de condomínios aumentou 1,27% em relação ao ano anterior, chegando a US$ 654 milhões.
As vendas em dificuldades em Miami permanecem em níveis mínimos históricos, refletindo um mercado saudável.
Apenas 2,5% de todas as vendas residenciais concluídas em Miami foram em dificuldades no mês passado, incluindo imóveis REO (imóveis bancários) e vendas de curto prazo. Em 2009, as vendas em dificuldades representaram 70% das vendas em Miami.
As vendas de curto prazo e os imóveis REO representaram 0,3% e 2,2%, respectivamente, do total de vendas em Miami em outubro de 2025.
Em nível nacional, as vendas em dificuldades têm uma média de 2%.
Estatísticas nacionais e estaduais
Na Flórida, as vendas concluídas de casas unifamiliares em todo o estado totalizaram 21.191 em outubro de 2025, um aumento de 13,8% em relação ao ano anterior, enquanto as vendas de condomínios e casas geminadas existentes totalizaram 7.223, um aumento de 11,1%.
O preço médio de venda estadual de casas unifamiliares existentes foi de US$ 411.105, praticamente estável em relação ao ano anterior, segundo dados do Departamento de Pesquisa de Corretores Imobiliários da Flórida, em colaboração com as associações e conselhos locais de corretores. O preço médio estadual do mês passado para condomínios e casas geminadas foi de US$ 300.000, 4,8% abaixo do ano passado. A mediana é o ponto médio: metade das casas foi vendida por mais, a outra metade por menos.
Em nível nacional, as vendas totais de imóveis existentes aumentaram 1,2% em relação ao ano anterior, atingindo uma taxa anual ajustada sazonalmente de 4,10 milhões, segundo a NAR. O preço médio dos imóveis existentes subiu para US$ 415.200, 2,1% acima do ano anterior (US$ 406.800), o 28º mês consecutivo de alta anual dos preços.
Imóveis em Miami atraem preços próximos ao preço de anúncio
A porcentagem média do preço de anúncio original recebida por casas unifamiliares foi de 94% em outubro de 2025. A porcentagem média do preço de anúncio original recebida por condomínios existentes foi de 93%.
O tempo médio entre a data de anúncio e a data de contrato para vendas de casas unifamiliares em Miami foi de 50 dias, contra 33 dias no ano passado. O tempo médio de venda de casas unifamiliares foi de 89 dias, contra 74 dias no ano passado.
A mediana de dias entre a data de publicação e a data do contrato para condomínios foi de 72 dias, em comparação com 51 dias anteriormente. A mediana de dias para a venda de condomínios foi de 110 dias, em comparação com 89 dias anteriormente.
As vendas à vista em Miami superam a média nacional
As vendas à vista representaram 38,8% das vendas fechadas em Miami em outubro de 2025, em comparação com 35,3% em outubro de 2024. Cerca de 29% das vendas de imóveis nos EUA são feitas à vista, segundo as estatísticas mais recentes da NAR.
Os compradores à vista não se desanimam com a alta das taxas de juros. O alto percentual de compradores à vista reflete a posição dominante de Miami como o mercado imobiliário americano por excelência para compradores estrangeiros, que tendem a pagar à vista, bem como alguns que se mudam de mercados americanos mais caros e podem comprar mais com os ganhos da venda de imóveis.
As vendas à vista representaram 50,8% de todas as vendas de condomínios existentes em Miami e 25,3% das transações de casas unifamiliares.
Fonte: Associação de REALTORS® de MIAMI
