MIAMI — Los precios de los condominios existentes en el condado de Miami-Dade se han mantenido estables o han aumentado durante exactamente 14 años consecutivos, una señal de la resiliencia del mercado y el atractivo interminable del estilo de vida a nivel mundial y nacional, según las estadísticas de mayo de 2025 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
“Ningún otro mercado estadounidense puede presumir de la resiliencia a largo plazo del mercado de condominios de Miami”, afirmó Eddie Blanco, presidente de 2025 MIAMI. “Huracanes, recesiones, pandemias, décadas de falta de financiamiento para condominios... da igual. Personas de todo el mundo desean disfrutar del estilo de vida de Miami, y eso nunca cambiará. Los condominios son la puerta de entrada para quienes compran vivienda por primera vez en nuestro mercado. Los condominios son la propiedad más comprada por nuestros compradores globales de 49 países”.
Si bien el inventario de condominios está aumentando, lo cual beneficia a los compradores porque hay más opciones, no hay una avalancha de vendedores. El inventario de condominios existentes en Miami aún está un 17 % por debajo del precio prepandemia, y las nuevas propiedades en venta en Miami disminuyeron un 3,4 % interanual en mayo de 2025.
Próximamente el informe de datos de nueva construcción de MIAMI REALTORS®
MIAMI REALTORS® publicará próximamente un informe de datos de obra nueva, pionero en la industria. MIAMI colabora con importantes líderes del sector para abordar la necesidad de datos más completos sobre las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios.
El sur de Florida alberga uno de los mercados de construcción nueva más sólidos de los EE. UU. Pero las estadísticas informadas en los comunicados de prensa estadísticos mensuales de MIAMI no incluyen las ventas de construcciones nuevas, preconstrucciones y conversiones de condominios del sur de Florida porque no se informan en el MLS.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 103% en los últimos 10 años
Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 103,3% desde mayo de 2015 hasta mayo de 2025, de $209.000 a $425.000.
El precio medio de los condominios existentes en Miami se mantuvo estable en $425,000 interanual en mayo de 2025. El precio medio de los condominios en Miami se ha mantenido estable o ha aumentado en 160 de los últimos 168 meses, un período que abarca 14 años. Mientras tanto, los precios de los condominios a nivel estatal disminuyeron un 6.1% interanual en mayo de 2025.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 3,85 % interanual en mayo de 2025, pasando de $650,000 a $675,000. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado durante 162 meses consecutivos (13,5 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 139,4% desde mayo de 2015 hasta mayo de 2025, de $282.000 a $675.000.
El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Las plusvalías inmobiliarias para viviendas unifamiliares compradas en el tercer trimestre de 2009 y vendidas en el tercer trimestre de 2024 son: $542,175 en el condado de Miami-Dade, frente al promedio de $310,232 en EE. UU., según un nuevo estudio de MIAMI REALTORS® .
La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y modificada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.
Miami sigue siendo una ganga para propiedades de primera clase (a partir de 1 millón de dólares) en comparación con otras ciudades del mundo, según el Informe de Riqueza Knight Frank 2025. Por 1 millón de dólares, los compradores de vivienda pueden adquirir 58 metros cuadrados de propiedad de primera clase en Miami. Esto es casi cuatro veces más que Mónaco (19 metros cuadrados), casi el doble que Nueva York (34) y Londres (34), y más que París, Sídney, Tokio y otras ciudades.
Las ventas de condominios asequibles siguen aumentando
Los condominios con precios entre $100,000 y $150,000 aumentaron un 38% año tras año.
Las ventas totales del condado de Miami-Dade disminuyeron un 20,2 % interanual en mayo de 2025, de 2397 a 1913. Las estadísticas serían mucho más contundentes si incluyeran el sólido mercado y volumen de obra nueva de los promotores del sur de Florida. Razones macroeconómicas ajenas al control del sur de Florida, como las elevadas tasas hipotecarias, la volatilidad del mercado bursátil, la falta de financiación para condominios y la escasez de inventario a precios clave, son las causas de esta disminución.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 14,4% año tras año (de 1.102 a 943).
Las transacciones de condominios en Miami de $1 millón o más se disparan en comparación con antes de la pandemia.
Las transacciones de condominios existentes en Miami de $1 millón o más aumentaron un 78% en comparación con el período previo a la pandemia, de 88 ventas en mayo de 2019 a 157 en mayo de 2025.
Las ventas totales de condominios existentes en Miami disminuyeron un 25,1 % interanual en mayo de 2025, de 1295 a 970. Las estadísticas serían mucho más sólidas si se incluyeran el sólido mercado de nueva construcción de promotores del sur de Florida y su volumen. La disminución se debe a la falta de financiamiento y de inventario para condominios a precios clave.
“Las ventas se han mantenido bajas, con tasas hipotecarias rondando el 7%”, declaró Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “La buena noticia es que las condiciones de asequibilidad están en camino de mejorar, ya que se espera que la Reserva Federal reanude sus recortes de tasas en la segunda mitad del año”.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para un gran número de edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2,397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos de la FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos de la FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.
Como líder en defensa de derechos, MIAMI REALTORS® colabora con la Legislatura para apoyar nuestro mercado. El 14 de febrero, Miami reunió a legisladores, destacados expertos y otros en una Cumbre de Condominios con entradas agotadas, que brindó a los REALTORS® los conocimientos y las herramientas más recientes. Posteriormente, el 8 de mayo de 2025, Miami celebró un resumen de la sesión legislativa "Del Capitolio al Cierre", con información sobre el cierre de la sesión legislativa de 2025.
Las tasas hipotecarias se mantienen volátiles mientras la Fed las mantiene estables
La Reserva Federal mantiene estables las tasas debido a las preocupaciones sobre la inflación, pero ha dejado la puerta abierta a un posible recorte de las tasas de interés en la segunda mitad del año.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,81% al 18 de junio, por debajo del 6,84% de una semana antes y del 6,87% de hace un año.
El inventario total de Miami está un 16,9 % por debajo del nivel prepandemia
El inventario total de Miami-Dade (18,879) es un 16.9% inferior al inventario previo a la pandemia de mayo de 2019 (22,707)
El total de propiedades en venta activas a finales de mayo de 2025 aumentó un 40,8 % interanual, de 13 405 a 18 879. El inventario de condominios en Miami aún se encuentra por debajo del nivel prepandemia, y las nuevas propiedades en venta disminuyeron en mayo de 2025. Las nuevas propiedades en venta de condominios en Miami disminuyeron un 3,4 % interanual, mientras que las nuevas propiedades unifamiliares aumentaron apenas un 1,1 %.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 44,01 % año tras año en mayo de 2025, de 3.949 listados activos el año pasado a 5.687 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 39,51 % interanual en mayo de 2025, de 9456 a 13 192 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al registrado antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (13 192) es un 16,9 % inferior al de mayo de 2019 (15 893) antes de la pandemia.
El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 6,6 meses, lo que indica un mercado equilibrado. El inventario de condominios existentes es de 14 meses, lo que indica un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de mayo fue de 1,54 millones de unidades, un 6,2 % más que en abril y un 20,3 % más que en mayo de 2024 (1,28 millones). El inventario sin vender alcanza una oferta de 4,6 meses al ritmo actual de ventas, frente a los 4,4 meses de abril y los 3,8 meses de mayo de 2024.
Bienes raíces en Miami: $246 millones en impacto económico local
Cada vez que se vende una casa, se impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 1,913 viviendas en mayo de 2025, con un impacto económico local de $246 millones.
El volumen total en dólares de Miami-Dade disminuyó un 14,17% año tras año en mayo de 2025, de $2.2 mil millones a $1.9 mil millones.
El volumen de ventas de viviendas unifamiliares disminuyó un 17,51 % interanual, alcanzando los mil millones de dólares. El volumen de ventas de condominios disminuyó un 9,49 % interanual, alcanzando los 854 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 0,4% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas cortas, en comparación con el 0,9% en mayo de 2024. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,2% y el 0,2%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en mayo de 2025.
El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es menor que el nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 3% de las ventas en mayo de 2025, frente al 2% en mayo de 2024.
La apreciación de precios en Miami supera a la nación y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 24.756 en mayo de 2025, una caída del 5,7% interanual, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 8.345, una caída del 19,9%.
A nivel nacional, las transacciones totales de ventas de viviendas existentes, que incluyen casas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, disminuyeron un 0,7 % año tras año (de 4,06 millones en mayo de 2024 a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,03 millones en mayo de 2025).
El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $415,000, un 2.7% menos que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para los condominios y casas adosadas fue de $310,000, un 6.1% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en mayo de 2025 fue de $422,800, un 1.3% más que hace un año ($417,200), un récord para el mes de mayo y el 23.° mes consecutivo de aumentos de precios interanuales.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95% en mayo de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 93%.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 40 días, frente a los 33 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 78 días, frente a los 76 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 63 días, en comparación con los 46 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 104 días, en comparación con los 87 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 37% de las ventas cerradas en Miami en mayo de 2025, en comparación con el 38,5% en mayo de 2024. Alrededor del 27% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para los compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como para algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 50,3% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 23,3% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de REALTORS® de MIAMI