MIAMI — El volumen total en dólares de bienes raíces del condado de Miami-Dade aumentó año tras año en marzo de 2025, mientras que el MSA de Miami recientemente ocupó el puesto número 5 en el mundo con mayor crecimiento millonario, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
El volumen total de ventas en dólares de Miami-Dade aumentó un 7,8 % interanual en marzo de 2025, de $1990 millones a $2100 millones. Las estadísticas serían mucho más sólidas si se incluyeran el sólido mercado y volumen de nuevas construcciones de promotores del sur de Florida.
“El sur de Florida aún necesita más inventario para satisfacer la demanda, ya que los datos de este mes muestran que la oferta local de viviendas es un 22 % inferior a la prepandemia”, declaró Eddie Blanco, presidente de 2025 MIAMI. “Necesitamos más inventario a precios clave para satisfacer la demanda internacional y de otros estados. La migración fuera del estado sigue siendo mayor que antes de la pandemia, según datos de intercambios de licencias de conducir fuera del estado, y sabemos que Miami lidera la migración internacional en Estados Unidos”.
Los bienes raíces del sur de Florida ofrecen mucho efectivo, mucho capital y alta demanda:
- Miami ocupa el quinto puesto a nivel mundial en cuanto a crecimiento millonario, según el Informe de las Ciudades Más Ricas del Mundo 2025 de Henley & Partners . Los millonarios de Miami han crecido un 94 % entre 2014 y 2024.
- Miami ocupa el tercer puesto como mercado de compradores más importante de EE. UU. según el índice de calor del mercado de Zillow de abril de 2025
- Palm Beach ocupa el puesto número 2; Miami el número 4 entre los 10 principales mercados mundiales en crecimiento a cinco años según el nuevo Informe de Riqueza 2025 de Knight Frank
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 104% en los últimos 10 años
Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 103,5% desde marzo de 2015 hasta marzo de 2025, de $215.000 a $437.450.
El precio medio de los condominios existentes disminuyó un 1,7 % interanual en marzo de 2025, de $445 000 a $437 450. El precio medio de los condominios se mantuvo estable o aumentó en 158 de los últimos 166 meses, un período que abarca 13,8 años.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 3,1 % interanual en marzo de 2025, pasando de $650.000 a $670.000. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado durante 160 meses consecutivos (13,3 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 167,3% desde marzo de 2015 hasta marzo de 2025, de $260.000 a $670.000.
El valor neto y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Las plusvalías inmobiliarias para viviendas unifamiliares compradas en el tercer trimestre de 2009 y vendidas en el tercer trimestre de 2024 son: $542,175 en el condado de Miami-Dade, frente al promedio de $310,232 en EE. UU., según un nuevo estudio de MIAMI REALTORS® .
La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y modificada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.
Miami sigue siendo una ganga para propiedades de primera clase (a partir de 1 millón de dólares) en comparación con otras ciudades del mundo, según el Informe de Riqueza Knight Frank 2025. Por 1 millón de dólares, los compradores de vivienda pueden adquirir 58 metros cuadrados de propiedad de primera clase en Miami. Esto es casi cuatro veces más que Mónaco (19 metros cuadrados), casi el doble que Nueva York (34) y Londres (34), y más que París, Sídney, Tokio y otras ciudades.
Aumentan las ventas de viviendas unifamiliares en Miami entre $600,000 y $1 millón
Las transacciones de viviendas unifamiliares de $600,000 a $1 millón en Miami-Dade aumentaron un 1.9% año tras año en marzo de 2025 a 368 transacciones.
Las ventas totales del condado de Miami-Dade disminuyeron un 6,5 % interanual en marzo de 2025, de 2141 a 2002. Razones macroeconómicas ajenas al sur de Florida, como las elevadas tasas hipotecarias, la caída del mercado bursátil, la falta de financiación para condominios y la escasez de inventario a precios clave, son las causas de esta disminución.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 7,7% año tras año (de 1.041 a 961).
Las ventas de condominios en Miami se mantienen al ritmo del estado y la nación
Las ventas totales de condominios existentes en Miami, que siguen el ritmo del estado y el país, disminuyeron un 5,4 % interanual en marzo de 2025, de 1100 a 1041. Las estadísticas serían mucho más sólidas si se incluyeran el sólido mercado y volumen de obra nueva de los promotores del sur de Florida. La disminución se debe a la falta de financiación y de inventario de condominios a precios clave.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para un gran número de edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2,397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos de la FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos de la FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.
Como líder en defensa de derechos, MIAMI REALTORS® colabora con la Legislatura para apoyar nuestro mercado. Miami reunió a legisladores, destacados expertos y otros en una Cumbre de Condominios con entradas agotadas el 14 de febrero, que brindó a los REALTORS® los conocimientos y las herramientas más recientes.
Las tasas hipotecarias se mantienen volátiles mientras la Fed las mantiene estables
La Reserva Federal mantiene estables las tasas ante las preocupaciones sobre la inflación y la volatilidad del mercado de valores.
“Mercados de lujo especializados como Miami Beach, Wilton Manors y Palm Beach registraron mayores ventas, lo que indica que el estilo de vida, más que el precio, impulsa la demanda”, declaró Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “En la mayoría de las zonas, la asequibilidad es el principal impulsor de la demanda, con un aumento en las ventas en zonas como Miami Gardens (condado de Miami-Dade), Lauderhill (condado de Broward), Riviera Beach (Palm Beach), Jensen Beach (condado de Martin) y Port St. Lucie (condado de St. Lucie)”.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,83% al 17 de abril. Eso es más que el 6,62% de una semana antes, pero menos que el 7,1% de hace un año.
Las propiedades en venta de condominios en Miami están un 18,9% por debajo de las prepandemia
El inventario total de Miami-Dade (18,333) es un 22% inferior al inventario previo a la pandemia de marzo de 2019 (23,508)
Los listados activos totales al final de marzo de 2025 aumentaron un 42,6% año tras año, de 12.856 a 18.333, pero no lo suficiente para compensar la falta de inventario.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 40,6% año tras año en marzo de 2025, de 3.768 listados activos el año pasado a 5.296 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 43,5 % interanual en marzo de 2025, de 9.088 a 13.037 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al de antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (13.037) es un 18,9 % inferior al de marzo de 2019 (16.401) antes de la pandemia.
El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 6 meses, lo que indica un mercado equilibrado. El inventario de condominios existentes es de 13.2 meses, lo que indica un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de marzo fue de 1,33 millones de unidades, un 8,1 % más que en febrero y un 19,8 % más que hace un año (1,11 millones). El inventario sin vender se sitúa en una oferta para 4 meses al ritmo actual de ventas, frente a los 3,5 meses de febrero y los 3,2 meses de marzo de 2024.
El volumen total en dólares de Miami aumenta un 7,8% año tras añoEl volumen total en dólares de Miami-Dade aumentó un 7,8% año tras año en marzo de 2025, de $1.990 millones a $2.100 millones.
El volumen de ventas de viviendas unifamiliares aumentó un 12,6 % interanual, alcanzando los 1300 millones de dólares. El volumen de ventas de condominios aumentó un 1,7 % interanual, alcanzando los 876,9 millones de dólares.
Cada vez que se vende una casa, se produce un impacto en la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 2,002 viviendas en marzo de 2025, con un impacto económico local de $258 millones.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,2% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas cortas, en comparación con el 0,8% en marzo de 2024. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,3% y el 0,9%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en marzo de 2025.
El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es menor que el nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 3% de las ventas en marzo de 2025, frente al 2% del año anterior.
La apreciación de precios en Miami supera a la nación y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 23.128 en marzo de 2025, una caída del 1,3% interanual, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 8.414, una caída del 9,8%.
A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas existentes, que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, disminuyó un 5,9 % desde febrero, hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,02 millones en marzo. En términos interanuales, las ventas retrocedieron un 2,4 % (frente a los 4,12 millones de marzo de 2024).
El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $412,500, incluso con respecto al año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para los condominios y casas adosadas fue de $315,000, un 4.5% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en marzo fue de $403,700, un 2.7% más que hace un año ($392,900). Las cuatro regiones de EE. UU. registraron aumentos de precios.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95,5 % en marzo de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 93,8 %.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 39 días, frente a los 31 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 76 días, frente a los 70 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 58 días, en comparación con los 43 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 100 días, en comparación con los 80 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 38,5% de las ventas cerradas en Miami en marzo de 2025, en comparación con el 37,2% en marzo de 2024. Alrededor del 26% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para los compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como para algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 52,3% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 23,5% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®
