MIAMI — Los condominios más antiguos del condado de Miami-Dade continúan vendiéndose más rápido que las unidades más nuevas, lo que demuestra que la demanda de condominios antiguos a buen precio sigue siendo fuerte en un mercado que registra un aumento en las transacciones de condominios asequibles, las ventas totales y las transacciones de viviendas unifamiliares, según las estadísticas de noviembre de 2025 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS)/.
Los condominios de Miami-Dade en edificios antiguos (más de 30 años) pasan menos tiempo en el mercado que los de los edificios más nuevos (29 años o menos); 66 días frente a 81, respectivamente, según datos del año hasta la fecha. Las ventas de condominios asequibles de Miami-Dade con precios entre $200,000 y $400,000 aumentaron un 21% interanual en noviembre de 2025, de 135 a 164 ventas.
“Las nuevas regulaciones estatales de condominios están haciendo que los condominios de Miami sean más resilientes, financiables, sólidos y seguros, y los compradores saben que los condominios más antiguos destacan por su ubicación, valor y asequibilidad”, declaró Eddie Blanco, presidente de la Junta Directiva de Miami. “Muchos de los condominios más antiguos de Miami se encuentran en ubicaciones privilegiadas en un mercado donde el terreno es limitado. Algunos tienen mucho encanto, con excelentes distribuciones, y la clave es la asequibilidad. Los condominios siempre han sido la puerta de entrada al sur de Florida para quienes compran vivienda por primera vez”.
Las nuevas regulaciones estatales sobre condominios entraron en vigor en enero de 2025, exigiendo la inspección de los edificios de condominios más antiguos y la creación de reservas adecuadas para reparaciones. Los edificios de condominios que antes no eran financiables por falta de reservas adecuadas, ahora lo serán. Esto aumentará la asequibilidad y las oportunidades para los compradores.
Los fundamentos del mercado del sur de Florida apuntan a un mayor crecimiento en 2026:
Aumento de la población: Florida gana un nuevo contribuyente cada dos minutos. California pierde un contribuyente cada minuto, según la Fundación Nacional de la Unión de Contribuyentes.
Crecimiento del empleo: durante el período de seis años comprendido entre agosto de 2019 y agosto de 2025, el Área Estadística Metropolitana de Miami registró un aumento acumulado del 9,5 % en el empleo no agrícola, en comparación con el 5,5 % a nivel nacional.
Aumento de permisos multifamiliares: Miami ocupa el séptimo lugar en EE. UU. en permisos multifamiliares según RealPage. Miami contaba con 10,695 unidades multifamiliares permitidas al cierre de agosto de 2025, un aumento interanual del 43.9%.
Aumento de la migración por riqueza: quienes se mudan de trabajo fuera del estado generalmente ganan más en el trabajo de destino en el área metropolitana de Miami que quienes cambian de trabajo dentro del estado, liderados por quienes se mudan de trabajo desde Washington ($190,656) y California ($186,004) en el segundo trimestre de 2024 (datos más recientes).
Aumentan las ventas totales en Miami y las transacciones de más de un millón de dólares, lo que subraya la migración de la riqueza.
Las ventas totales de Miami-Dade aumentaron un 0,5% año tras año en noviembre de 2025, de 1.510 a 1.518.
El crecimiento fue impulsado una vez más por transacciones totales de $1 millón y más, que aumentaron un 13,2% año tras año en noviembre de 2025 de 272 a 308. Los compradores de viviendas adinerados se han sentido alentados por el continuo desempeño alcista de Wall Street, la extensión de los recortes de impuestos federales y el panorama fiscal favorable de Florida.
El sur de Florida se encamina a registrar la segunda mayor cantidad de ventas de viviendas de $10 millones o más en un año calendario. Al ritmo actual, se proyecta que el sur de Florida tendrá 426 ventas de ultralujo para finales de año. Esta cifra estaría justo por debajo del récord de 444 establecido durante el auge de compra de viviendas durante la pandemia en 2021.
El total de ventas no incluye las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida, ya que en su mayoría no se reportan en el MLS. Sin embargo, Miami lideró la iniciativa al publicar dos informes de obra nueva.
Los compradores internacionales adquirieron el 49 % de las ventas de nuevas construcciones, preconstrucciones y conversiones de condominios en el sur de Florida durante un período de 18 meses que finalizó en julio de 2025, según el primer Informe de ventas globales de nuevas construcciones de MIAMI REALTORS® en colaboración con líderes de la industria.
Nuestro segundo Informe de Ventas Globales de Construcción Nueva, publicado en noviembre de 2025, mostró un aumento en las ventas globales y los compradores de 73 países, según el Informe de Ventas Globales de noviembre de 2025 de MIAMI REALTORS® en colaboración con líderes de la industria.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami-Dade aumentan por tercer mes consecutivo
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron por tercer mes consecutivo. En noviembre de 2025, las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 5,31 % interanual, de 716 a 754.
Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 3,78% interanual en noviembre de 2025, de 794 a 764.
Las ventas de condominios asequibles en Miami-Dade con precios entre $200,000 y $400,000 aumentaron un 21% año tras año en noviembre de 2025, de 135 a 164 ventas.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para muchos edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2,397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 cuentan con la aprobación de préstamos de la FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 95% en los últimos 10 años
Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 94,6 % entre noviembre de 2015 y noviembre de 2025, de $203.000 a $395.000. Si bien el precio medio de los condominios existentes en Miami disminuyó un 9,48 % interanual en noviembre de 2025, de $436.354 a $395.000, la apreciación de precios se mantiene entre las más altas del país.
Los precios medios de los condominios en Miami se han mantenido estables o han aumentado en 162 de los últimos 174 meses, un período que abarca 14,5 años.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 3,27 % interanual en noviembre de 2025, de $650,000 a $671,250. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado en 167 de los últimos 168 meses (14 años).
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 144,8% desde noviembre de 2015 hasta noviembre de 2025, de $274.200 a $671.250.
El auge del mercado multifamiliar de Miami y la Ley de Vivienda Local de Florida deberían impulsar la asequibilidad en el futuro. Miami ocupa el séptimo lugar en EE. UU. en permisos multifamiliares según RealPage. Miami tenía 10,695 unidades multifamiliares permitidas hasta agosto de 2025, un aumento interanual del 43.9%. Esto es importante porque aumenta la oferta general de viviendas y apartamentos en la ciudad, genera mayor asequibilidad e impulsa el crecimiento económico de Miami.
La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y enmendada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.
Miami sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. Por un millón de dólares, los compradores de vivienda pueden adquirir 58 metros cuadrados de propiedades de primera calidad en Miami, según el Informe de Riqueza Knight Frank 2025. Esto es casi cuatro veces más que Mónaco (19 metros cuadrados), casi el doble que Nueva York (34) y Londres (34), y más que París, Sídney, Tokio y otras ciudades.
El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
El valor neto de la vivienda es crucial para la creación de riqueza, proporciona una red de seguridad financiera, oportunidades de inversión, opciones de refinanciación y más.
Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Según un estudio de MIAMI REALTORS®, las plusvalías inmobiliarias de una vivienda unifamiliar en Miami, comprada en el cuarto trimestre de 2009 y vendida en el cuarto trimestre de 2024, ascienden a $555,900, frente al promedio estadounidense de $306,600 .
Las ganancias de capital sobre un condominio en Miami comprado en el cuarto trimestre de 2009 y vendido en el cuarto trimestre de 2024 son de $342,600 frente al promedio de EE. UU. de $252,000.
En los últimos cinco años, el patrimonio neto promedio de un propietario de vivienda ha aumentado en $140,900, según la NAR. Las investigaciones también muestran una creciente brecha patrimonial entre propietarios e inquilinos: según la última Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, la NAR proyectó en marzo que el patrimonio neto promedio de los propietarios alcanzaría los $430,000 en 2025, frente a los $10,000 de los inquilinos.
Tasas hipotecarias en descenso
Las tasas hipotecarias, que estaban por encima del 7 % a principios de año, tienden a la baja después del tercer recorte de tasas de la Reserva Federal del año en diciembre de 2025. Según Freddie Mac, la hipoteca de tasa fija a 30 años era del 6,25 % en noviembre de 2025
“La caída de las tasas hipotecarias en la segunda mitad del año impulsó considerablemente la compra de viviendas, con un aumento en las ventas de viviendas unifamiliares por tercer mes consecutivo en noviembre en todos los condados del sureste de Florida”, declaró Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Con este impulso positivo, el mercado inmobiliario está listo para una recuperación en 2026, con un aumento proyectado del 5% en las ventas y del 4% en los precios de viviendas unifamiliares”.
El inventario total de Miami está un 17% por debajo del precio prepandemia; las nuevas propiedades en venta caen
Los listados nuevos tienden a disminuir y los listados activos no están creciendo tan rápido como a principios de año.
El inventario total de Miami-Dade (18,287) es un 16.7% inferior al inventario previo a la pandemia de noviembre de 2019 (21,942)
El total de propiedades en venta activas a finales de noviembre de 2025 aumentó un 13,5 % interanual, de 16 117 a 18 287. Los compradores de vivienda se encuentran en una excelente posición para encontrar la vivienda ideal y negociar un mejor precio.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 15,78% año tras año en noviembre de 2025, de 4.797 listados activos el año pasado a 5.554 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 12,48 % interanual en noviembre de 2025, de 11 320 a 12 733 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al de antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (12 733) es un 17,2 % inferior al de noviembre de 2019 (15 369) antes de la pandemia.
El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 6,5 meses, lo que indica un mercado equilibrado. El inventario de condominios existentes es de 14,1 meses, lo que indica un mercado favorable para el comprador. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas es de 1,43 millones de unidades, según la NAR. Esto representa un aumento del 7,5 % con respecto a noviembre de 2024 (1,33 millones). Hay una oferta de inventario sin vender de 4,2 meses, en comparación con los 3,8 meses de noviembre de 2024.
Bienes raíces en Miami: $195 millones en impacto económico local
Cada vez que se vende una casa, se impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 1,518 viviendas en noviembre de 2025, con un impacto económico local de $195 millones.
El volumen total en dólares de Miami-Dade aumentó un 8,49% año tras año en noviembre de 2025 a $1.4 mil millones.
El volumen de ventas de viviendas unifamiliares aumentó un 10,02 % interanual, alcanzando los 861 millones de dólares. El volumen de ventas de condominios aumentó un 6,36 % interanual, alcanzando los 581 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami se mantienen en mínimos históricos, lo que refleja un mercado saludable.
Solo el 2,4% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluyendo propiedades REO (propiedades bancarias) y ventas a corto plazo. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y los REO representaron el 0,3% y el 2,0%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en noviembre de 2025.
A nivel nacional, las ventas en dificultades fueron del 2% en noviembre de 2025, sin cambios respecto del año anterior.
Estadísticas nacionales y estatales
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 17.674 en noviembre de 2025, un aumento del 3,4 % interanual, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 6.099, un aumento del 1,6 %.
El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $410,000, un 0.2% menos que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para los condominios y casas adosadas fue de $299,320, un 3.8% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, las ventas totales de viviendas existentes disminuyeron un 1% interanual, alcanzando una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,13 millones, según la NAR. El precio medio de las viviendas existentes aumentó a $409,200, un 1,2% más que el año anterior ($404,400), el 29.º mes consecutivo de aumentos de precios interanuales.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 94% en noviembre de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 93%.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 46 días, frente a los 36 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 83 días, frente a los 81 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 72 días, en comparación con los 50 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 111 días, en comparación con los 93 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 36,8% de las ventas cerradas en Miami en noviembre de 2025, en comparación con el 37,4% en noviembre de 2024. Alrededor del 27% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 49,8% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 23,6% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Miami Dade Realtors Association miami