MIAMI — El sur de Florida está en camino de registrar la segunda mayor cantidad de ventas de viviendas de $10 millones o más en un año calendario, ya que los precios medios de las unidades de condominios asequibles de Miami-Dade con una vida útil de 30 años se mantienen estables, según las estadísticas de julio de 2025 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach han registrado 262 ventas de viviendas de $10 millones o más en lo que va de 2025. Al ritmo actual de ventas, se proyecta que el sur de Florida registre 426 ventas de ultralujo para finales de año. Esta cifra estaría justo por debajo del récord de 444 establecido durante el auge de compra de viviendas durante la pandemia en 2021.
“Miami es el lugar donde las personas con un patrimonio neto muy alto quieren vivir”, afirmó Eddie Blanco, presidente de la Junta Directiva de Miami. “El mercado inmobiliario de Miami ofrece más valor por sus millones: un gobierno favorable para las empresas, cero impuestos estatales sobre la renta, un centro de tecnología financiera, clima soleado los 365 días del año y mucho más. Mientras tanto, los datos muestran que los condominios asequibles con una vida útil de 30 años mantienen su precio al alza. El mercado de condominios es el mercado de entrada para quienes compran vivienda por primera vez”.
Los condominios con vencimiento a 30 años en Miami-Dade tuvieron un precio medio de $294,000 en julio de 2025, una diferencia insignificante con respecto a los $298,500 de julio de 2024. La demanda de estas propiedades se mantiene, y a un precio accesible para quienes compran una vivienda por primera vez.
Las nuevas regulaciones estatales para condominios entraron en vigor el 1 de enero de 2025 y exigen la inspección de los edificios de condominios más antiguos, así como la creación de reservas adecuadas para reparaciones. A largo plazo, estas regulaciones harán que todos los condominios de Miami sean más resilientes, sólidos y seguros. Los edificios de condominios que antes no eran financiables por falta de reservas adecuadas, ahora lo serán. Esto aumentará la asequibilidad y las oportunidades para los compradores.
Ultra lujo: las ventas de viviendas unifamiliares en Miami-Dade de más de $3,000 por pie cuadrado se disparan
Las ventas de viviendas unifamiliares de más de $3,000 por pie cuadrado en Miami-Dade se disparan, lo que añade otro dato al mercado de ventas de ultralujo, el mejor clasificado de Miami. El mercado registró la increíble cifra de 28 ventas de viviendas unifamiliares de más de $3,000 por pie cuadrado entre enero y julio de 2025, un aumento del 115% con respecto a enero-julio de 2024. Miami-Dade no registró ninguna de esas ventas antes de la pandemia de 2019.
Las ventas totales en julio de 2025 disminuyeron un 16 % interanual en Miami, de 2122 a 1782, debido a las elevadas tasas hipotecarias y la falta de inventario en rangos de precio clave. El total no incluye las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios en el sur de Florida, ya que en gran medida no se reportan en el MLS. Sin embargo, Miami lideró la iniciativa al publicar un informe pionero.
Los compradores internacionales adquirieron el 49% de las ventas de viviendas nuevas en construcción, preconstrucción y conversión de condominios en el sur de Florida durante un período de 18 meses que finaliza en junio de 2025, según el primer Informe Global de Ventas de Nueva Construcción de MIAMI REALTORS® . Los datos se recopilaron de 9115 unidades en 37 proyectos de condominios de nueva construcción en el área de mercado de Miami. MIAMI colaboró con Cervera Real Estate, ISG World, PMG, SERHANT, New Development y ONE Sotheby's International Realty para la elaboración del informe.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 14,6% interanual en julio de 2025, de 1.008 a 861.
Las ventas de condominios en Miami-Dade se mantienen estables por más de $2 millones
Las ventas de condominios de $2 millones y más en Miami-Dade se mantuvieron estables año tras año en julio de 2025 con 59 ventas, lo que ilustra el sólido mercado de condominios de lujo del sur de Florida.
Las ventas totales de condominios en Miami disminuyeron un 17,3 % interanual en julio de 2025, de 1114 a 921. Esta disminución se debe a las elevadas tasas hipotecarias, la falta de inventario a precios clave y la falta de préstamos FHA. La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para muchos edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 cuentan con la aprobación de préstamos FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos de la FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 108% en los últimos 10 años
Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 108,2% desde julio de 2015 hasta julio de 2025, de $195.000 a $406.000.
El precio medio de los condominios existentes en Miami disminuyó un 4,46 % interanual en julio de 2025, de $424.950 a $406.000. El precio medio de los condominios en Miami se ha mantenido estable o ha aumentado en 161 de los últimos 170 meses, un período que abarca más de 14 años.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade disminuyó un 1,5 % interanual en julio de 2025, de $670.000 a $660.000. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado en 163 de los últimos 164 meses (más de 13 años).
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 138,3% desde julio de 2015 hasta julio de 2025, de $277.000 a $660.000.
Miami sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. Por un millón de dólares, los compradores de vivienda pueden adquirir 58 metros cuadrados de propiedades de primera calidad en Miami, según el Informe de Riqueza Knight Frank 2025. Esto es casi cuatro veces más que Mónaco (19 metros cuadrados), casi el doble que Nueva York (34) y Londres (34), y más que París, Sídney, Tokio y otras ciudades.
El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
El valor real de la vivienda es crucial para la creación de riqueza, proporciona una red de seguridad financiera, oportunidades de inversión, opciones de refinanciación y más.
Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Según MIAMI REALTORS® Research, las plusvalías inmobiliarias de una vivienda unifamiliar en Miami, comprada en el cuarto trimestre de 2009 y vendida en el cuarto trimestre de 2024, ascienden a $555,900, frente al promedio estadounidense de $306,600.
Las ganancias de capital sobre un condominio en Miami comprado en el cuarto trimestre de 2009 y vendido en el cuarto trimestre de 2024 son de $342,600 frente al promedio de EE. UU. de $252,000.
En los últimos cinco años, el patrimonio neto promedio de un propietario de vivienda ha aumentado en $140,900, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Las investigaciones también muestran una creciente brecha patrimonial entre propietarios e inquilinos: según la última Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, la NAR proyectó en marzo que el patrimonio neto promedio de los propietarios alcanzaría los $430,000 en 2025, frente a los $10,000 de los inquilinos.
La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y modificada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.
Las tasas hipotecarias se mantienen elevadas mientras la Reserva Federal las mantiene estables
La Reserva Federal mantiene estables las tasas ante la preocupación por la inflación.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,72% en julio, frente al 6,85% de hace un año.
“Los compradores siguen ganando terreno, y los vendedores están más dispuestos a aceptar mayores descuentos”, declaró Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Probablemente veremos un mercado favorable para los compradores hasta mediados de 2026, pero la competencia podría intensificarse a finales de 2026, ya que las tasas hipotecarias se acercan al 6%”.
El inventario total de viviendas en Miami es un 16,1 % inferior al de antes de la pandemia; las nuevas propiedades en venta caen
El inventario total de Miami-Dade (18,377) es un 15.6% inferior al inventario previo a la pandemia de julio de 2019 (21,906)
El total de propiedades en venta activas a finales de julio de 2025 aumentó un 33,5 % interanual, de 13 763 a 18 377. Los compradores de vivienda se encuentran en una excelente posición para encontrar la casa ideal y negociar un mejor precio.
Las nuevas propiedades en venta en Miami disminuyeron un 4,6%, de 3541 a 3378. Esto demuestra que no hay prisa por publicar y que el aumento de propiedades activas podría disminuir en el futuro.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 38,89% año tras año en julio de 2025, de 3.988 listados activos el año pasado a 5.539 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 31,34 % interanual en julio de 2025, de 9775 a 12 838 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al de antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (12 838) es un 16,5 % inferior al de julio de 2019 (15 378) antes de la pandemia.
El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 6,6 meses, lo que indica un mercado equilibrado. El inventario de condominios existentes es de 14,1 meses, lo que indica un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas se ubica en 1,55 millones de unidades, un 0,6% más que en junio y un 15,7% más que en julio de 2024 (1,34 millones). El suministro de inventario sin vender es de 4,6 meses, inferior a los 4,7 meses de junio y superior a los 4 meses de julio de 2024.
Bienes raíces en Miami: $230 millones en impacto económico local
Cada vez que se vende una casa, se impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 1,782 viviendas en julio de 2025, con un impacto económico local de $230 millones.
El volumen total en dólares de Miami-Dade disminuyó un 7,6% interanual en julio de 2025 a $1.800 millones.
El volumen de ventas de viviendas unifamiliares disminuyó un 9,37 % interanual, alcanzando los mil millones de dólares. El volumen de ventas de condominios disminuyó un 4,87 % interanual, alcanzando los 772 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami se mantienen en mínimos históricos, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1,6% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas cortas, en comparación con el 1,2% en julio de 2024. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,3% y el 1,3%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en julio de 2025.
El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es menor que la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2% de las ventas en julio de 2025, un ligero aumento respecto al 1% de julio de 2024.
Estadísticas nacionales y estatales
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 22.707 en julio de 2025, una caída del 2,8% interanual, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7.381, una caída del 11,8%.
A nivel nacional, el total de ventas de viviendas existentes, incluyendo viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, aumentó un 0,8 % interanual. En el caso de las viviendas unifamiliares, las ventas aumentaron un 2,0 %, alcanzando una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,64 millones, un 1,1 % más que en julio de 2024. En el caso de los condominios, las ventas aumentaron un 2,8 % intermensualmente, alcanzando una tasa anual ajustada estacionalmente de 370 000 unidades, una disminución interanual del 2,6 %.
El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $410,000, un 1.7% menos que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para los condominios y casas adosadas fue de $295,000, un 7.7% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda fue de $422,400 en julio de 2025, un aumento del 0.2% con respecto al año anterior ($421,400), lo que representa el vigésimo quinto mes consecutivo de aumentos interanuales. Para viviendas unifamiliares: $428,500: el precio medio de la vivienda en julio aumentó un 0.3% con respecto al año pasado. Para condominios: $362,600: el precio medio disminuyó un 1.2% con respecto a julio de 2024.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 94% en julio de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 93%.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 44 días, frente a los 29 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 85 días, frente a los 72 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 65 días, en comparación con los 51 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 107 días, en comparación con los 92 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 37,1% de las ventas cerradas en Miami en julio de 2025, en comparación con el 35,6% en julio de 2024. Alrededor del 31% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para los compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como para algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 48,7% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 24,7% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de REALTORS® de MIAMI