MIAMI — Las ventas de condominios de $1 millón o más en el condado de Miami-Dade aumentaron en agosto de 2025 a medida que continúa la demanda de unidades de condominios asequibles con una vida útil de 30 años en Miami-Dade, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Las ventas de condominios en Miami de $1 millón o más aumentaron un 10,8 % interanual en agosto de 2025, de 120 a 133. Los condominios de Miami-Dade de 30 años o más tuvieron un precio medio de $280 000 en agosto de 2025, una diferencia insignificante con respecto a los $290 000 de agosto de 2024. La demanda de estas propiedades se mantiene, y a un precio accesible para quienes compran una vivienda por primera vez.
“Los condominios antiguos de Miami representan asequibilidad y oportunidad”, afirmó Eddie Blanco, presidente de la Junta Directiva de Miami. “Los condominios antiguos son la puerta de entrada al principal mercado inmobiliario del país, y muchos de ellos se encuentran en ubicaciones privilegiadas. El terreno es limitado en el sur de Florida, por lo que su ubicación es un factor clave para la venta. Y el futuro de estos edificios no hará más que mejorar”.
Las nuevas regulaciones estatales para condominios entraron en vigor el 1 de enero de 2025 y exigen la inspección de los edificios de condominios más antiguos, así como la creación de reservas adecuadas para reparaciones. A largo plazo, estas regulaciones otorgarán a Miami el inventario más sólido y resiliente del país. Los edificios de condominios que antes no eran financiables por falta de reservas adecuadas, ahora lo serán. Esto aumentará la asequibilidad y las oportunidades para los compradores.
Las ventas totales de $5 millones y más en Miami aumentan dos dígitos, lo que ejemplifica la migración de la riqueza
Las transacciones totales de $5 millones y más en Miami aumentaron un 11,8 % interanual en agosto de 2025, de 34 a 38. Esto subraya la tendencia actual de la riqueza que se traslada al sur de Florida.
El sur de Florida se encamina a registrar la segunda mayor cantidad de ventas de viviendas de $10 millones o más en un año calendario. Al ritmo actual, se proyecta que el sur de Florida tendrá 426 ventas de ultralujo para finales de año. Esta cifra estaría justo por debajo del récord de 444 establecido durante el auge de compra de viviendas durante la pandemia en 2021.
Las ventas totales en agosto de 2025 disminuyeron un 10,7 % interanual en Miami, de 2022 a 1788, debido al aumento de las tasas hipotecarias y la escasez de inventario en los rangos de precio clave. El mercado se está estabilizando, lo cual es positivo tras el auge de compra de viviendas durante la pandemia.
El total de ventas no incluye las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida, ya que en su mayoría no se reportan en el MLS. Sin embargo, Miami lideró la iniciativa al publicar un informe inédito.
Los compradores internacionales adquirieron el 49% de las ventas de viviendas nuevas en construcción, preconstrucción y conversión de condominios en el sur de Florida durante un período de 18 meses que finaliza en junio de 2025, según el primer Informe Global de Ventas de Nueva Construcción de MIAMI REALTORS® . Los datos se recopilaron de 9115 unidades en 37 proyectos de condominios de nueva construcción en el área de mercado de Miami. MIAMI colaboró con Cervera Real Estate, ISG World, PMG, SERHANT, New Development y ONE Sotheby's International Realty para la elaboración del informe.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 8,2% interanual en agosto de 2025, de 964 a 885.
Ventas de condominios en Miami-Dade por $1 millón o más aumentan
Las ventas de condominios en Miami de $1 millón o más aumentaron un 10,8 % interanual en agosto de 2025, de 120 a 133.
Las ventas totales de condominios en Miami disminuyeron un 13% interanual en agosto de 2025, de 1038 a 903. Esta disminución se debe a las elevadas tasas hipotecarias, la falta de inventario a precios clave y la falta de préstamos FHA. La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para muchos edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 cuentan con la aprobación de préstamos FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 102% en los últimos 10 años
Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 102% desde agosto de 2015 hasta agosto de 2025, de $203,500 a $410,000.
El precio medio de los condominios existentes en Miami disminuyó un 1,2 % interanual en agosto de 2025, de $415 000 a $410 000. El precio medio de los condominios en Miami se ha mantenido estable o ha aumentado en 161 de los últimos 171 meses, un período que abarca más de 14 años.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 2,3 % interanual en agosto de 2025, de $640,000 a $655,000. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado en 164 de los últimos 165 meses (más de 13 años).
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 150% desde agosto de 2015 hasta agosto de 2025, de $262,000 a $655,000.
Miami sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. Por un millón de dólares, los compradores de vivienda pueden adquirir 58 metros cuadrados de propiedades de primera calidad en Miami, según el Informe de Riqueza Knight Frank 2025. Esto es casi cuatro veces más que Mónaco (19 metros cuadrados), casi el doble que Nueva York (34) y Londres (34), y más que París, Sídney, Tokio y otras ciudades.
El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
El valor neto de la vivienda es crucial para la creación de riqueza, proporciona una red de seguridad financiera, oportunidades de inversión, opciones de refinanciación y más.
Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Según un estudio de MIAMI REALTORS®, las plusvalías inmobiliarias de una vivienda unifamiliar en Miami, comprada en el cuarto trimestre de 2009 y vendida en el cuarto trimestre de 2024, ascienden a $555,900, frente al promedio estadounidense de $306,600 .
Las ganancias de capital sobre un condominio en Miami comprado en el cuarto trimestre de 2009 y vendido en el cuarto trimestre de 2024 son de $342,600 frente al promedio de EE. UU. de $252,000.
En los últimos cinco años, el patrimonio neto promedio de un propietario de vivienda ha aumentado en $140,900, según la NAR. Las investigaciones también muestran una creciente brecha patrimonial entre propietarios e inquilinos: según la última Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, la NAR proyectó en marzo que el patrimonio neto promedio de los propietarios alcanzaría los $430,000 en 2025, frente a los $10,000 de los inquilinos.
La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y enmendada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.
La Reserva Federal finalmente reduce las tasas; las tasas hipotecarias están bajando
La Fed recortó las tasas en 25 puntos básicos la semana pasada, y su presidente, Jerome Powell, señaló la posibilidad de dos recortes más antes de fin de año. El mercado de lujo del sur de Florida se disparó con las tasas elevadas. Con las tasas a la baja, es lógico que un mercado con alta demanda y baja oferta como el sur de Florida se beneficie de una reducción en las tasas hipotecarias.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años era del 6,26% el 18 de septiembre de 2025.
“Las perspectivas de vivienda en el área del mercado de Miami son cada vez más prometedoras, ya que las tasas hipotecarias siguen encaminándose al 6% para fin de año tras el último recorte de tasas de la Reserva Federal”, declaró Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “En agosto, observamos un aumento en el impulso y la confianza de los compradores, basado en varios indicadores: más ventas pendientes de viviendas unifamiliares y condominios que el año pasado, niveles máximos de inventario que comienzan a bajar y precios de viviendas unifamiliares que suben considerablemente en comparación con el año pasado”.
El inventario total de viviendas en Miami es un 16,6% inferior al de antes de la pandemia; las nuevas propiedades en venta caen
Los nuevos listados continúan disminuyendo cada mes y los listados activos no están creciendo tan rápido como a principios de año.
El inventario total de Miami-Dade (17,998) es un 16.6% inferior al inventario previo a la pandemia de agosto de 2019 (21,587)
El total de propiedades en venta activas a finales de agosto de 2025 aumentó un 26,1 % interanual, de 14 277 a 17 998. Los compradores de vivienda se encuentran en una excelente posición para encontrar la vivienda ideal y negociar un mejor precio.
Las nuevas propiedades en venta en Miami disminuyeron un 10,73%, de 3681 a 3286. Esto demuestra que no hay prisa por publicar y que el aumento de propiedades activas podría disminuir en el futuro.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 28,16% año tras año en agosto de 2025, de 4.183 listados activos el año pasado a 5.361 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 25,19 % interanual en agosto de 2025, de 10 094 a 12 637 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al de antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (12 637) es un 16,9 % inferior al de agosto de 2019 (15 202) antes de la pandemia.
El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 6.4 meses, lo que indica un mercado equilibrado. El inventario de condominios existentes es de 14 meses, lo que indica un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.
Bienes raíces en Miami: $230 millones en impacto económico local
Cada vez que se vende una casa, se impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 1,788 viviendas en agosto de 2025, con un impacto económico local de $230.6 millones.
El volumen total en dólares de Miami-Dade aumentó un 0,3% año tras año en agosto de 2025 a $1.7 mil millones.
El volumen de ventas de viviendas unifamiliares aumentó un 1,62 % interanual, alcanzando los 1.020 millones de dólares. El volumen de ventas de condominios disminuyó un 1,58 % interanual, alcanzando los 671 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami se mantienen en mínimos históricos, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1,8% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas cortas, en comparación con el 0,9% en agosto de 2024. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y los REO representaron el 0,1% y el 1,6%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en agosto de 2025.
El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es menor que el nacional. A nivel nacional, el promedio de ventas en dificultades es del 2%.
Estadísticas estatales
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 21.798 en agosto de 2025, una caída del 3,9% interanual, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7.424, una caída del 6%.
El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $410,000, un 0.4% menos que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para condominios y casas adosadas fue de $290,000, un 6.5% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 94% en agosto de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 92%.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 51 días, frente a los 27 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 91 días, frente a los 70 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 67 días, en comparación con los 48 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 106 días, en comparación con los 87 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 35,6% de las ventas cerradas en Miami en agosto de 2025, en comparación con el 32,9% en agosto de 2024. Alrededor del 20% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 48,1% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 22,8% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de REALTORS® de MIAMI