MIAMI — Los condominios más antiguos del condado de Miami-Dade se están vendiendo más rápido que las unidades más nuevas, lo que demuestra que la demanda de condominios antiguos a buen precio sigue siendo fuerte en un mercado que continúa viendo un aumento en las ventas de condominios de $1 millón o más año tras año, según las estadísticas de junio de 2025 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Los condominios del condado de Miami-Dade en edificios antiguos (más de 30 años) pasan menos tiempo en el mercado que los de los edificios más nuevos (29 años o menos): 62 días frente a 79, respectivamente, según datos del año hasta la fecha. Las ventas de condominios en Miami de $1 millón o más aumentaron un 6,4 % interanual en junio de 2025.
“Existe la idea errónea de que los compradores de condominios en Miami dudan en comprar en edificios antiguos, pero los datos muestran otra cosa”, declaró Eddie Blanco, presidente de la junta directiva de 2025 MIAMI. “La demanda de condominios antiguos en Miami a buen precio se mantiene fuerte, especialmente considerando la asequibilidad. Los condominios en edificios antiguos son la opción de entrada a nuestro mercado para quienes compran vivienda por primera vez, y esa oferta solo mejorará con las nuevas regulaciones estatales para condominios”.
A principios de este año, entraron en vigor nuevas regulaciones estatales para condominios, que exigen la inspección de los edificios de condominios más antiguos y la creación de reservas adecuadas para reparaciones. A largo plazo, estas regulaciones harán que todos los condominios de Miami sean más resilientes, sólidos y seguros. Los edificios de condominios que antes no eran financiables por falta de reservas adecuadas, ahora lo serán. Esto aumentará la asequibilidad y las oportunidades para los compradores.
Informe de datos de construcción nueva de MIAMI REALTORS® disponible el lunes 28 de julio
MIAMI REALTORS® publicará un innovador informe internacional sobre ventas de obra nueva el lunes 28 de julio. Como resultado de la colaboración entre MIAMI y promotoras inmobiliarias y agencias inmobiliarias líderes, este informe es el primero de su tipo en proporcionar datos completos sobre las ventas de condominios nuevos, abordando una necesidad arraigada y transformando la forma en que la industria monitorea la actividad de los compradores internacionales en el sur de Florida.
El sur de Florida es el hogar de uno de los mercados de construcción nueva más sólidos de los EE. UU. Pero las estadísticas informadas en los comunicados de prensa estadísticos mensuales de MIAMI no incluyen las ventas de construcciones nuevas, preconstrucciones y conversiones de condominios del sur de Florida porque en gran medida no se informan en el MLS.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 117% en los últimos 10 años
Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 117,1% desde junio de 2015 hasta junio de 2025, de $205.000 a $445.000.
El precio medio de los condominios existentes en Miami aumentó un 6% interanual en junio de 2025, pasando de $420,000 a $450,000. El precio medio de los condominios en Miami se mantuvo estable o aumentó en 161 de los últimos 169 meses, un período que abarca más de 14 años.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 2% interanual en junio de 2025, pasando de $657,000 a $670,000. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado durante 163 meses consecutivos (13.5 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 139,3% desde junio de 2015 hasta junio de 2025, de $280.000 a $670.000.
Miami sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. Por un millón de dólares, los compradores de vivienda pueden adquirir 58 metros cuadrados de propiedades de primera calidad en Miami, según el Informe de Riqueza Knight Frank 2025. Esto es casi cuatro veces más que Mónaco (19 metros cuadrados), casi el doble que Nueva York (34) y Londres (34), y más que París, Sídney, Tokio y otras ciudades.
El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
El valor real de la vivienda es crucial para la creación de riqueza, proporciona una red de seguridad financiera, oportunidades de inversión, opciones de refinanciación y más.
Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Según MIAMI REALTORS® Research, las plusvalías inmobiliarias de una vivienda unifamiliar en Miami, comprada en el cuarto trimestre de 2009 y vendida en el cuarto trimestre de 2024, ascienden a $555,900, frente al promedio estadounidense de $306,600.
Las ganancias de capital sobre un condominio en Miami comprado en el cuarto trimestre de 2009 y vendido en el cuarto trimestre de 2024 son de $342,600 frente al promedio de EE. UU. de $252,000.
En los últimos cinco años, el patrimonio neto promedio de un propietario de vivienda ha aumentado en $140,900, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Las investigaciones también muestran una creciente brecha patrimonial entre propietarios e inquilinos: según la última Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, la NAR proyectó en marzo que el patrimonio neto promedio de los propietarios alcanzaría los $430,000 en 2025, frente a los $10,000 de los inquilinos.
La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y modificada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.
Aumentan las ventas de viviendas unifamiliares de mercado medio
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami con precios entre $600 mil y $1 millón aumentaron un 3,8% a 352 transacciones.
Las ventas totales del condado de Miami-Dade disminuyeron un 10,1 % interanual en junio de 2025, de 2051 a 1843. Las estadísticas serían mucho más contundentes si incluyeran el sólido mercado y volumen de obra nueva de los promotores del sur de Florida. Razones macroeconómicas ajenas al control del sur de Florida, como las elevadas tasas hipotecarias, la volatilidad del mercado bursátil, la falta de financiación para condominios y la escasez de inventario a precios clave, son las causas de esta disminución.
Si las tasas hipotecarias promedio disminuyeran al 6%, la NAR pronostica que 160.000 inquilinos adicionales se convertirán en propietarios de viviendas por primera vez y una mayor actividad de ventas por parte de los propietarios actuales.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 7,04% año tras año (de 966 a 898).
Aumento de ventas de condominios de $1 millón y más
Las ventas de condominios en Miami de $1 millón o más aumentaron un 6,4 % interanual en junio de 2025 a 150 ventas
Las ventas totales de condominios existentes en Miami disminuyeron un 12,9% interanual en junio de 2025, de 1.085 a 945. La disminución se debe a la falta de financiamiento y de inventario de condominios en puntos de precio clave.
“Una vez que las tasas hipotecarias comiencen a acercarse al 6%, lo que preveo que ocurrirá en 2026, las ventas repuntarán”, afirmó Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Mientras tanto, el segmento de ventas de más de un millón de dólares sigue siendo un punto positivo”.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para un gran número de edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2,397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos de la FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos de la FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.
Como líder en defensa de derechos, MIAMI REALTORS® colabora con la Legislatura para apoyar nuestro mercado. El 14 de febrero, Miami reunió a legisladores, destacados expertos y otros en una Cumbre de Condominios con entradas agotadas, que brindó a los REALTORS® los conocimientos y las herramientas más recientes. Posteriormente, el 8 de mayo de 2025, Miami celebró un resumen de la sesión legislativa "Del Capitolio al Cierre", con información sobre el cierre de la sesión legislativa de 2025.
Las tasas hipotecarias se mantienen elevadas mientras la Reserva Federal las mantiene estables
La Reserva Federal mantiene estables las tasas ante la preocupación por la inflación.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,75% al 17 de julio, frente al 6,77% de hace un año.
El inventario total de Miami está un 15,6% por debajo del nivel prepandemia
El inventario total de Miami-Dade (18,715) es un 15.6% inferior al inventario previo a la pandemia de junio de 2019 (22,163)
El total de propiedades en venta activas a finales de junio de 2025 aumentó un 38,5 % interanual, de 13 517 a 18 715. El inventario de condominios en Miami aún se encuentra por debajo del nivel prepandemia y las nuevas propiedades en venta disminuyeron en junio de 2025.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 44,29% año tras año en junio de 2025, de 3.929 listados activos el año pasado a 5.669 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 36,07 % interanual en junio de 2025, de 9588 a 13 046 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al de antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (13 046) es un 15,8 % inferior al de junio de 2019 (15 488) antes de la pandemia.
El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 6,6 meses, lo que indica un mercado equilibrado. El inventario de condominios existentes es de 14,1 meses, lo que indica un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado al final de junio fue de 1,53 millones de unidades, un 15,9% más que en junio de 2024 (1,32 millones). Suministro de inventario sin vender de 4,7 meses, frente a los 4,6 meses de mayo y los 4 meses de junio de 2024.
Bienes raíces en Miami: $237 millones en impacto económico local
Cada vez que se vende una casa, se impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 1,843 viviendas en junio de 2025, con un impacto económico local de $237 millones.
El volumen total en dólares de Miami-Dade disminuyó un 13,4% interanual en junio de 2025 a $1.800 millones.
El volumen de ventas de viviendas unifamiliares disminuyó un 13,12 % interanual, alcanzando los mil millones de dólares. El volumen de ventas de condominios disminuyó un 13,8 % interanual, alcanzando los 715 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1,2% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas cortas, en comparación con el 1,1% en junio de 2024. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,3% y el 0,9%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en junio de 2025.
El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es menor que la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 3% de las ventas en junio de 2025, sin cambios desde mayo y ligeramente superior al 2% de junio de 2024.
La apreciación de precios en Miami supera a la nación y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 23.827 en junio de 2025, un aumento del 2,8% interanual, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7.809, una caída del 6,4%.
A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas existentes, que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, disminuyó un 2,7 % intermensual, alcanzando una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,93 millones. Se mantuvieron las ventas interanuales.
El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $412,000, un 3.5% menos que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para los condominios y casas adosadas fue de $300,000, un 7.7% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda fue de $435,300 en junio de 2025, un 2% más que hace un año ($426,900), un récord para el mes de junio y el 24.º mes consecutivo de aumentos de precios interanuales.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95% en junio de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 93%.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 42 días, frente a los 28 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 85 días, frente a los 69 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 68 días, en comparación con los 50 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 107 días, en comparación con los 90 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacional
Las ventas en efectivo representaron el 37,8% de las ventas cerradas en Miami en junio de 2025, en comparación con el 37,9% en junio de 2024. Alrededor del 29% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para los compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como para algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 49,3% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 25,7% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de REALTORS® de MIAMI